Kamulaştırma Davası Nedir? 2026 Güncel Rehber: Bedel Tespiti, İtiraz ve Tüm Süreç

Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyması anlamına gelir ve Türk hukukunda Anayasa md. 46 ile güvence altına alınan temel bir idari işlemdir. Mülk sahibi olarak kamulaştırma kararıyla karşılaşmak, hukuki haklarınızı bilmediğiniz takdirde ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Bu rehberde kamulaştırma davasının ne olduğunu, bedel tespiti sürecini, itiraz yollarını, geri alma hakkını ve 2026 yılı güncel uygulamalarını kapsamlı şekilde ele alıyoruz.

1. Kamulaştırma Nedir? Hukuki Tanım ve Niteliği

Kamulaştırma (istimlak), devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyete konu taşınmaz mallara, kaynaklara ve irtifak haklarına — gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla — el koymasıdır. Bu işlem 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir.

Kamulaştırmanın hukuki niteliği bakımından tek taraflı bir idari işlem olduğu kabul edilir. Mülk sahibinin rızası aranmaz; ancak Anayasa'nın öngördüğü usul ve esaslara uyulması zorunludur. Nitekim Anayasa md. 46 uyarınca kamulaştırmanın ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde, kanunla gösterilen esas ve usullere göre yapılabileceği ve gerçek karşılığın peşin ödeneceği hükme bağlanmıştır.

Kamulaştırma ile devletleştirme birbirinden farklı kavramlardır. Kamulaştırma belirli taşınmazlara yönelik iken, devletleştirme bir işletmenin tüm aktif ve pasif varlığıyla birlikte devlet tarafından ele geçirilmesidir. Ayrıca kamulaştırma yalnızca taşınmaz mallara uygulanabilir; taşınırlar için kamulaştırma yapılması mümkün değildir.

Uluslararası hukukta da kamulaştırma önemli bir yer tutar. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1, md. 1 uyarınca mülkiyet hakkı güvence altındadır ve devletlerin kamulaştırma işlemleri AİHM denetimine tabidir. AİHM, kamulaştırmanın hukuka uygunluğunu değerlendirirken kamu yararı, orantılılık ve yeterli tazminat ödenmesi kriterlerini birlikte inceler.

2. Kamulaştırmanın Anayasal Temeli ve Şartları

Kamulaştırmanın hukuka uygun sayılabilmesi için belirli anayasal ve yasal şartların bir arada bulunması gerekir:

Kamu yararı kararı: Kamulaştırma yapacak idare, öncelikle kamu yararı kararı almalıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 5 uyarınca kamu yararı kararı; köy ihtiyar heyeti, belediye encümeni, il daimi encümeni, ilgili bakanlık veya Cumhurbaşkanı tarafından verilebilir. Bu karar, kamulaştırma işleminin hukuki temelini oluşturur.

Kanuna uygunluk: Kamulaştırma ancak kanunla belirlenen usul ve esaslara göre yapılabilir. İdare, keyfi bir şekilde özel mülkiyete el koyamaz.

Gerçek karşılığın peşin ödenmesi: Anayasa md. 46 gereği kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ve nakden ödenmelidir. Ancak tarım reformu, büyük enerji ve sulama projeleri gibi istisnai hallerde taksitli ödeme mümkündür; bu durumda taksitler eşit olarak en fazla beş yıl içinde ödenir ve taksitlere kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilir.

Orantılılık ilkesi: Kamulaştırma, amacın gerektirdiği ölçüyü aşmamalıdır. Kısmi kamulaştırma yeterli ise tamamının kamulaştırılması hukuka aykırı olur. Orantılılık ilkesi, hem Anayasa Mahkemesi hem de AİHM tarafından titizlikle denetlenen temel bir hukuk devleti ilkesidir.

Kamulaştırma yapamayacak idareler: Her kamu tüzel kişisi kamulaştırma yapamaz. Kamulaştırma yetkisi kanunla açıkça tanınmış olmalıdır. Özel kanunlara dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri adına yapılacak olan kamulaştırmalar dahi 2942 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.

3. Kamulaştırma Süreci: Adım Adım İşleyiş

Kamulaştırma süreci birden fazla aşamadan oluşur ve her aşamanın belirli usul kuralları vardır:

3.1. Kamu Yararı Kararı Alınması

İdare, kamulaştırma yapılmasına ihtiyaç duyduğunda önce kamu yararı kararı alır. Bu karar 2942 sayılı Kanun md. 5'te belirtilen yetkili merciler tarafından verilir. Kamu yararı kararı, onay merciinin onayıyla kesinleşir (md. 6).

3.2. Kamulaştırma Kararı ve Şerh

Kamu yararı kararının ardından kamulaştırılacak taşınmaz belirlenir ve kamulaştırma kararı alınır. İdare, kamulaştırma kararından sonra taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi koydurur (2942 sayılı Kanun md. 7). Bu şerh, taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemez ancak alıcıyı bilgilendirme işlevi görür. Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedel tespiti davası açılmazsa veya uzlaşma sağlanmazsa şerh kaldırılır.

3.3. Satın Alma Usulünün Denenmesi

2942 sayılı Kanun md. 8 uyarınca idare, kamulaştırma kararından sonra öncelikle taşınmaz malikini pazarlık yoluyla satın almaya davet etmelidir. Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel üzerinden uzlaşma sağlanırsa, taşınmaz anlaşma ile satın alınır ve dava yoluna gerek kalmaz. Bu usulde anlaşılan bedel, tahmini bedelin yüzde yüz yirmisini geçemez.

Satın alma usulünde dikkat edilmesi gereken hususlar: Uzlaşma komisyonunun en az üç kişiden oluşması, pazarlığın tutanağa bağlanması ve malik ile komisyon arasındaki görüşmenin en az bir kez yapılmış olması gerekir. Anlaşma sağlanması halinde ferağ işlemi yapılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir.

3.4. Anlaşma Sağlanamaması Halinde Dava Yoluna Başvuru

Pazarlık sonucu anlaşma sağlanamazsa, idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.

4. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Kamulaştırma sürecinin en kritik aşaması bedel tespiti ve tescil davasıdır. Bu dava, 2942 sayılı Kanun md. 10 ile düzenlenmiştir.

Davacı ve davalı: Bu davada davacı taraf kamulaştırmayı yapan idare, davalı taraf ise taşınmaz malikidir. İdare lehine vekalet ücretine hükmedilemez.

Görevli ve yetkili mahkeme: Taşınmazın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK md. 12 ile paralel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava süreci: İdare, dava dilekçesine kamu yararı kararını, kamulaştırma kararını, taşınmaza ilişkin bilgi ve belgeleri ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini bedeli ekleyerek mahkemeye başvurur. Mahkeme, otuz gün içinde duruşma günü belirler. Hakim en geç on gün içinde keşif günü, otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin eder.

Bilirkişi incelemesi: 2942 sayılı Kanun md. 15 uyarınca bilirkişi heyeti; bir mühendis veya mimar ile taşınmazın niteliğine göre uzman kişilerden oluşur. Bilirkişiler keşif yaparak, md. 11'deki esaslar doğrultusunda taşınmazın değerini belirler ve raporlarını on beş gün içinde mahkemeye sunarlar.

Bedelin bankaya depo edilmesi: Mahkemece tespit edilen bedel, idareye on beş günlük süre verilerek malik adına bankaya yatırılır. Bedelin yatırılmasından sonra mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline karar verir.

2025 Anayasa Mahkemesi kararı (E: 2025/148, K: 2025/141): Anayasa Mahkemesi, md. 10/3-(f) bendindeki "ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını" ibaresini iptal etmiştir. Bu karara göre, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılmış olması tek başına yeterli olup ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alınması şartı aranmayacaktır. Bu karar, mülk sahiplerinin haklarını güçlendiren önemli bir gelişmedir.

5. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Esas Alınan Kriterler

2942 sayılı Kanun md. 11, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınacak unsurları ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Bilirkişi kurulu aşağıdaki kriterleri değerlendirir:

Önemle belirtmek gerekir ki bedel tespitinde taşınmazın kamulaştırma tarihindeki değeri esas alınır. Kamulaştırma kararının taşınmazın değerini düşürmesi halinde bu düşüş dikkate alınmaz; taşınmaz, kamulaştırma yapılmamış olsaydı sahip olacağı değer üzerinden değerlendirilir.

Tarım arazilerinde değerleme yöntemi: Tarım arazilerinde bilirkişiler, taşınmazın yıllık net gelirini hesaplayarak kapitalizasyon faiz oranına böler ve arazi değerini belirler. Net gelir hesabında, taşınmazdan elde edilen ürün miktarı, üretim giderleri ve ortalama verimlilik dikkate alınır. Bilirkişi raporunun doğruluğu bedel tespitinin seyrini belirleyen en kritik unsurdur; rapora itiraz edilmemesi halinde düşük bedel kesinleşebilir.

6. Kamulaştırma Bedeline İtiraz (Bedel Artırım Davası)

Taşınmaz maliki, idarenin teklif ettiği veya mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelini düşük buluyorsa bedel artırım davası açabilir. Bu hak 2942 sayılı Kanun md. 14 ile düzenlenmiştir.

Dava açma süresi: Kamulaştırma bedelinin bankaya yatırıldığının usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde bedel artırım davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup sürenin kaçırılması halinde dava hakkı sona erer.

Tebligatın önemi: Yargıtay kararlarına göre, kamulaştırma bedelinin bankaya yatırıldığına ilişkin belge maliklere usulüne uygun tebliğ edilmemişse 30 günlük dava açma süresi başlamaz.

Dava süreci: Bedel artırım davasında da bilirkişi incelemesi yapılır. Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirleyerek aradaki fark kadar ek bedele hükmedebilir. Anayasa Mahkemesi'nin 2022/83 E. sayılı kararı ile yapılan değişiklik sonrasında, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında faiz, dava tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı üzerinden işletilmektedir.

Faiz hesaplaması: Kamulaştırma bedelinin tespiti davasının dört aydan uzun sürmesi halinde, aşan süre için tespit edilen bedele kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanır. Bedel artırım davasında ise faiz dava tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Hesaplama Örneği: İdare, taşınmaz için 500.000 TL bedel belirlemiş ve bu tutarı bankaya yatırmıştır. Malik, taşınmazın gerçek değerinin 750.000 TL olduğunu düşünerek 30 gün içinde bedel artırım davası açar. Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmazın değeri 720.000 TL olarak tespit edilirse, malik lehine 220.000 TL fark bedeline hükmedilir. Dava dört aydan uzun sürmüşse, aşan süre için yasal faiz de eklenir.

7. Kamulaştırmasız El Atma ve Tazminat Davası

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma usullerine uymaksızın özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiilen veya hukuken el koymasıdır. Bu durum Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (16.05.1956 gün, 1/6 E.K.) ile hukuk sistemimize girmiştir.

Fiili el atma: İdarenin, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan bir taşınmazı fiilen işgal etmesi (yol, park, okul yapması vb.) halinde söz konusu olur. Bu durumda malik, asliye hukuk mahkemesinde tazminat davası açarak taşınmazın bedelini talep edebilir. Bir taşınmazda kamulaştırmasız el atma olgusunun kabul edilebilmesi için usulüne uygun kamulaştırma işlemi yapılmadan kamulaştırma yetkisi bulunan idarenin taşınmaza fiilen el koymuş olması gerekir.

Hukuki el atma: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2010 tarihli kararıyla kabul edilen bu kavram, idarenin imar planında kamu hizmetine ayırdığı ancak uzun süre kamulaştırma yapmadığı taşınmazlar için geçerlidir. Taşınmazın imar planında yol, park, okul alanı gibi kamusal kullanıma ayrılıp yıllarca kamulaştırılmaması hukuki el atma sayılır.

Ecrimisil ve kamulaştırmasız el atma ilişkisi: Kamulaştırmasız el koyma karşılığının tahsili talebiyle açılan davada, el atma tarihine kadar geçen süre için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Mülk sahibi hem bedel hem de ecrimisil talebini aynı davada ileri sürebilir.

Görevli mahkeme: Fiili el atma davalarında adli yargıda asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Hukuki el atma davalarında da Yargıtay HGK'nın 07.10.2021 tarihli kararı uyarınca adli yargı görevli kabul edilmektedir.

Zamanaşımı: Kamulaştırmasız el atma davalarında mülkiyet hakkına dayanan taleplerde zamanaşımı işlemez. Malik, taşınmazına el atıldığı sürece her zaman dava açabilir. Ancak ecrimisil talebi geriye dönük beş yıllık süre ile sınırlıdır.

8. Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinin uzunluğu nedeniyle bazı acil hallerde uygulanan istisnai bir usuldür. 2942 sayılı Kanun md. 27 bu usulü düzenler.

Acele kamulaştırma yalnızca şu üç halde uygulanabilir: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu'nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacı, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen haller ve özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar.

Bu usulde, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere mahkemece yedi gün içinde bilirkişi marifetiyle taşınmazın değeri tespit edilir. İdare bu bedeli mal sahibi adına bankaya yatırarak taşınmaza el koyabilir.

Uygulamada acele kamulaştırma; enerji projeleri, baraj inşaatları, otoyol yapımı ve savunma projeleri gibi alanlarda sıklıkla kullanılmaktadır. Danıştay 6. Dairesi'nin 2020/13390 sayılı kararına göre, acele kamulaştırmada taşınmazın maliki olmayan bölge sakinlerinin dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Acele kamulaştırmada da taşınmaz malikinin bedele itiraz hakkı saklıdır. Nihai bedel belirlenirken malik, artırma talebinde bulunabilir.

9. Kısmi Kamulaştırma ve Artık Değer

Bir taşınmazın tamamı yerine yalnızca bir kısmının kamulaştırılmasına kısmi kamulaştırma denir. 2942 sayılı Kanun md. 12 bu durumu düzenler.

Kısmi kamulaştırmada, kamulaştırılmayan kısmın değerinde artış veya azalış meydana gelebilir. Kamulaştırma nedeniyle kalan kısımda değer artışı olursa (örneğin yol yapılması nedeniyle cephesi artan parsel), bu artış kamulaştırma bedelinden düşülür. Ancak düşülecek miktar, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçemez.

Öte yandan kamulaştırma sonucu kalan kısım kullanılamaz hale gelirse (2942 sayılı Kanun md. 12/5), malik otuz gün içinde idareye başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir. İdare bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1995/130 sayılı kararında, artakalan kısım konusunda idare işlem yapmadığında mal sahibinin adli mahkemede bedel talebinde bulunabileceğini vurgulamıştır.

10. Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması (İade Hakkı)

2942 sayılı Kanun md. 22 ve md. 23, kamulaştırılan taşınmazın malike geri verilmesini düzenler. Bu hak, kamulaştırma hukukunun en önemli güvencelerinden biridir.

Geri alma şartları: Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmazsa ya da kamu yararı kararı geri alınırsa, mülk sahibi taşınmazını geri alma hakkına sahiptir (md. 23).

Geri alma usulü: Malik, kamulaştırmayı yapan idareye başvurarak taşınmazın iadesini talep eder. Geri alma halinde malik, aldığı kamulaştırma bedelini üç ay içinde iade etmek zorundadır. İdare talebi reddederse malik, asliye hukuk mahkemesinde geri alma davası açabilir.

Beş yıllık sürenin hesabı: Süre, kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan mahkemece re'sen dikkate alınır.

İdarenin taşınmazı üçüncü kişilere devri: İdare, kamulaştırılan taşınmazı üçüncü kişilere devretmek istediğinde, eski malikin önalım hakkı vardır. İdare, devir öncesinde eski malike bildirimde bulunmak zorundadır.

11. Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Mülk sahibi, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idari yargıda iptal davası açabilir. Bu dava, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde (2577 sayılı İYUK md. 7) idare mahkemesinde açılmalıdır. Acele kamulaştırma kararlarına karşı ise Cumhurbaşkanı kararının iptali için 60 gün içinde Danıştay'da dava açılabilir.

İptal davasında incelenecek hususlar arasında kamu yararı kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı, kamulaştırma amacının gerçekten kamu yararına hizmet edip etmediği ve orantılılık ilkesine uyulup uyulmadığı yer alır.

İdare mahkemesi, kamulaştırma işlemini hukuka aykırı bulursa iptal eder. Bu durumda kamulaştırma işlemi baştan itibaren geçersiz hale gelir ve taşınmaz malike iade edilir.

Önemli bir husus olarak bedel tespiti ve tescil davası ile iptal davası birbirinden bağımsızdır. Malik, aynı anda hem idari yargıda iptal davası hem de adli yargıda bedel artırım davası açabilir. 2025 yılındaki Anayasa Mahkemesi kararı (E: 2025/148) ile artık iptal davasında yürütmenin durdurulması kararı alma şartı kaldırılmış olup yalnızca dava açılmış olması yeterli sayılmaktadır.

12. Maddi Hataların Düzeltilmesi Davası

Kamulaştırma bedelinin tespiti sırasında bilirkişi raporunda veya mahkeme kararında maddi hata yapılması halinde düzeltme davası açılabilir. Bu dava, kesinleşmiş karardaki hesap hataları, yanlış ölçüm veya hatalı emsal uygulamaları gibi durumları kapsar.

Maddi hataların düzeltilmesi; yargılamanın iadesi (HMK md. 375) veya tavzih (HMK md. 305) yoluyla talep edilebilir. Bilirkişi raporundaki açık hesap hatalarının tespiti halinde mahkeme, raporu kendiliğinden veya tarafların talebi üzerine düzelttirebilir.

13. Kamulaştırma Davalarında Süreler Tablosu

14. 2026 Yılı Güncel Kamulaştırma Verileri

Kamulaştırma davalarında 2026 yılında geçerli olan güncel harç ve masraflar şu şekildedir:

2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT): 04 Kasım 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan AAÜT'ye göre maktu ücretlere ortalama %36,15 oranında artış uygulanmıştır. Nispi ücretlerde ise yeni %5'lik bir dilim eklenmiştir. AAÜT'ye göre ilk 150.000 TL için belirli oran, sonraki dilimler için sırasıyla %8, %5, %3, %2 ve %1 oranları uygulanır.

Kamulaştırma bedeli tespiti davalarında harç, nispi olarak hesaplanır. Ancak bedel artırım davalarında harç, talep edilen fark bedel üzerinden alınır. Davanın kaybedilmesi halinde bile 2942 sayılı Kanun md. 29 uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

15. Kamulaştırmada Vergi ve Kesinti Durumu

Kamulaştırma bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı, taşınmazın niteliğine ve satış şekline göre değişir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu md. 81 uyarınca kamulaştırma suretiyle elden çıkarılan taşınmazlardan elde edilen kazanç, belirli koşullar altında gelir vergisinden istisna tutulabilir.

Ancak taşınmazın ticari işletmeye dahil olması, taşınmazın müteahhitlik veya emlak ticareti kapsamında edinilmiş olması gibi durumlarda gelir vergisi yükümlülüğü doğabilir.

Kamulaştırma işlemlerinde tapu harcı ise 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir; mülk sahibinden tapu harcı alınmaz.

16. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kamulaştırma davası ne kadar sürer? Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası kanuni olarak dört ay içinde sonuçlandırılmalıdır. Ancak uygulamada bilirkişi raporları, itirazlar ve keşif süreçleri nedeniyle davalar altı ay ile bir yıl arasında sürebilmektedir. Anayasa Mahkemesi'nin güncel kararı uyarınca kamulaştırma bedeline dava tarihinden itibaren faiz işletilir.

Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir? Kamulaştırma bedelinin bankaya yatırıldığının tebliğinden itibaren 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğundan kesinlikle kaçırılmamalıdır.

Kamulaştırmasız el atma halinde ne yapılabilir? İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmazınıza fiilen el koyması durumunda asliye hukuk mahkemesinde tazminat davası açabilirsiniz. Mülkiyet hakkına dayanan bu taleplerde zamanaşımı işlemez. Ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde de bulunulabilir. Alternatif olarak müdahalenin men'i (el atmanın önlenmesi) davası da açılabilir.

Acele kamulaştırmada haklar nelerdir? Acele kamulaştırmada da bedel tespiti yapılır ve taşınmaz malikinin bedele itiraz hakkı saklıdır. Nihai bedel belirlenirken artırma talebinde bulunulabilir. Ayrıca acele kamulaştırma kararının iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir.

Kısmi kamulaştırmada kalan kısım kullanılamaz hale gelirse ne olur? 2942 sayılı Kanun md. 12/5 uyarınca malik, kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idareye başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını talep edebilir. İdare işlem yapmadığı takdirde adli mahkemede bedel talebinde bulunulabilir.

Kamulaştırma kararı nasıl iptal edilir? Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır. Kamu yararı kararının usulsüzlüğü, amacın gerçek bir kamu yararına hizmet etmemesi veya orantılılık ilkesine aykırılık iptal nedenleri arasındadır. 2025 AYM kararı ile artık yürütmenin durdurulması kararı alma şartı aranmamaktadır.

Kamulaştırılan taşınmazı geri alabilir miyim? Evet. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapılmamışsa taşınmazı geri alma hakkınız vardır. Bunun için aldığınız kamulaştırma bedelini üç ay içinde iade etmeniz gerekir.

Kamulaştırmada avukat tutmak zorunlu mu? Kamulaştırma davalarında avukat tutma zorunluluğu yoktur; ancak bedel tespitinin teknik niteliği ve hukuki sürecin karmaşıklığı göz önüne alındığında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmanız tavsiye edilir.

Kamulaştırma bedelinden gelir vergisi kesilir mi? Kural olarak kamulaştırma yoluyla elden çıkarılan taşınmazlardan elde edilen kazanç gelir vergisinden istisnadır. Ancak taşınmaz ticari işletmeye dahilse veya müteahhitlik/emlak ticareti kapsamında edinilmişse gelir vergisi yükümlülüğü doğabilir.

Bilirkişi raporuna nasıl itiraz edilir? Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildikten sonra iki hafta içinde itiraz dilekçesi verilmelidir. İtirazda emsal satışların yanlışlığı, hesap hataları veya değerleme yönteminin hatalı uygulanması gibi gerekçeler ileri sürülebilir. Mahkeme, haklı bulursa yeni bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

17. Sonuç

Kamulaştırma, devletin kamu yararı adına özel mülkiyete müdahale ettiği önemli bir hukuki süreçtir. Anayasa md. 46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülen bu süreçte mülk sahiplerinin en temel hakkı, taşınmazlarının gerçek değerinin eksiksiz olarak ödenmesidir.

Kamulaştırma kararı ile karşılaşan mülk sahiplerinin, idarenin önerdiği bedeli kabul etmeden önce taşınmazlarının gerçek piyasa değerini araştırmaları ve gerekirse 30 günlük hak düşürücü süreyi kaçırmadan bedel artırım davası açmaları büyük önem taşır. 2025 yılındaki Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal davalarında yürütmenin durdurulması şartının kaldırılması, mülk sahiplerinin haklarını daha etkin şekilde kullanmalarını sağlayan önemli bir gelişmedir.

Kamulaştırmasız el atma durumlarında ise mülkiyet hakkına dayalı talepler zamanaşımına tabi olmadığından her zaman hukuki yollara başvurulabilir. Ayrıca kamulaştırılan taşınmazın beş yıl içinde amacına uygun kullanılmaması halinde geri alma hakkının bulunduğu da unutulmamalıdır.

Kamulaştırma hukukunun teknik ve karmaşık yapısı nedeniyle, taşınmazları kamulaştırılan veya kamulaştırma tehdidi altındaki vatandaşların mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları tavsiye edilir.

Kaynaklar

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, md. 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 14, 15, 22, 23, 27, 29
• 1982 Anayasası, md. 35 (Mülkiyet hakkı), md. 46 (Kamulaştırma)
• Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1, md. 1 (Mülkiyetin korunması)
• 4650 sayılı Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, md. 5, 7
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, md. 12, 305, 375
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 81
• 492 sayılı Harçlar Kanunu
• Anayasa Mahkemesi Kararı, E: 2025/148, K: 2025/141 (md. 10/3-(f) iptali)
• Anayasa Mahkemesi Kararı, E: 2022/83 (Faiz başlangıç tarihi)
• Giray — Milletlerarası Yatırım Tahkiminde Kamulaştırmadan Doğan Tazminat
• Tanör/Yüzbaşıoğlu — Türk Anayasa Hukuku
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 16.05.1956, 1/6 E.K.
• Yargıtay HGK, 15.12.2010 (Hukuki el atma kabulü)
• Yargıtay HGK, 07.10.2021 (Hukuki el atmada görevli mahkeme)
• Yargıtay HGK, 1995/130 (Artakalan kısmın bedel talebi)
• Danıştay 6. Daire, 2020/13390 (Acele kamulaştırmada dava ehliyeti)

Anahtar Kelimeler: kamulaştırma davası, kamulaştırma nedir, bedel tespiti davası, kamulaştırma bedeline itiraz, kamulaştırmasız el atma, acele kamulaştırma, 2942 sayılı kanun, kamulaştırma bedel artırım davası, istimlak davası, kısmi kamulaştırma, kamulaştırma tazminatı, kamulaştırma süreci 2026, kamulaştırma avukatı, kamulaştırma geri alma hakkı, kamulaştırma iptal davası