Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu) Nedir? 2026 Güncel Rehber: Şartları, Süreci ve Tüm Detaylar

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu davası), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz mallardaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan özel bir dava türüdür. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, birden fazla kişinin ortak olduğu arsalarda veya aile içi mal paylaşımı uyuşmazlıklarında sıkça başvurulan bu dava, 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartına da tabi hale gelmiştir. Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının tüm hukuki boyutlarını, güncel harç tutarlarını, avukatlık ücretlerini ve pratik süreç bilgilerini kapsamlı şekilde ele alıyoruz.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir mal üzerindeki ortaklığın (şüyu ilişkisinin) sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Uygulamada eski tabirle izale-i şüyu davası olarak da adlandırılır. Dava sonucunda mal ya aynen bölünerek (taksim edilerek) paydaşlara dağıtılır ya da satılarak elde edilen bedel payları oranında paydaşlar arasında paylaştırılır.

Bu dava türü, özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda büyük önem taşır. TMK md. 698 uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca taşınmazlar için değil; taşınır mallar, taşıtlar, hisse senetleri ve ziynet eşyaları gibi her türlü ortak mülkiyete konu mal için açılabilir.

2. Hukuki Dayanak ve Kanuni Düzenleme

Ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'dur. İlgili başlıca kanun maddeleri şunlardır:

• TMK md. 698 — Paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteme hakkını düzenler. Bu maddeye göre paydaşlardan her biri, hukuki bir engel bulunmadıkça paylaşma talep edebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
• TMK md. 699 — Paylaşma biçimini düzenler. Malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde iki yöntem öngörür. Uyuşma sağlanamazsa hâkim, öncelikle aynen taksimi değerlendirir.
• TMK md. 642 — Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) mirasçılardan her birinin paylaşma isteyebileceğini düzenler.
• TMK md. 644 — Mirasın paylaşılması usulünü düzenler.

Ayrıca 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) görev ve yetki hükümleri ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun zorunlu arabuluculuk düzenlemeleri de bu dava türü bakımından belirleyicidir.

3. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Ortaklığın giderilmesi davası, iki farklı mülkiyet türünde söz konusu olabilir. Bu ayrımı doğru anlamak davanın seyri açısından kritik öneme sahiptir.

Paylı (müşterek) mülkiyet, birden çok kişinin aynı mal üzerinde belirli paylara sahip olduğu mülkiyet türüdür. Her paydaşın payı belirlidir ve paydaş kendi payını bağımsız olarak devredebilir. Medeni Hukuk literatüründe Akıntürk'ün tanımıyla, paylı mülkiyet "birden çok kimsenin aynı eşya üzerinde fiilen taksim edilmemiş hisselere (bölüşülmemiş paylara) malik bulunması" olarak ifade edilir.

Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ise ortaklar arasında önceden var olan bir hukuki ilişkiden doğar ve ortakların belirlenmiş payları yoktur. Miras ortaklığı bunun en yaygın örneğidir: miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kurulur ve her mirasçı terekedeki tüm mallar üzerinde birlikte hak sahibi olur.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları

Ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir:

a) Birlikte mülkiyet ilişkisinin varlığı: Dava konusu mal üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti bulunmalıdır. Ferdi mülkiyete konu bir mal için bu dava açılamaz.

b) Tüm paydaşların/ortakların davaya dahil edilmesi: Ortaklığın giderilmesi davası, tüm ortakların bir arada bulunmasını gerektiren bir dava türüdür. Davacı, ortaklığın tüm taraflarını davalı olarak göstermek zorundadır. Eksik taraf bırakılması halinde mahkeme davayı kabul etmez. Bu durum mecburi dava arkadaşlığı olarak adlandırılır.

c) Paylaşmayı engelleyen hukuki bir durumun bulunmaması: TMK md. 698 gereği, hukuki bir işlem (sözleşme) ile en çok 10 yıl süreyle paylaşmayı isteme hakkı sınırlandırılabilir. Ayrıca malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması da paylaşma talebini engelleyebilir.

d) Zorunlu arabuluculuk başvurusu: 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması şarttır; aksi halde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

5. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme 2026 yılında da geçerliliğini korumaktadır.

Arabuluculuk sürecinin işleyişi şöyledir:

Arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre adliyelerde bulunan arabuluculuk bürosuna yapılır. Başvurunun ardından arabulucu, tarafları ilk toplantıya davet eder. Tarafların tamamının toplantıya katılması ve uzlaşma girişiminde bulunması beklenir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, malın nasıl paylaşılacağı konusunda uzlaşmaya varabilir. Örneğin bir paydaşın diğerlerinin paylarını satın alması, malın üçüncü kişiye satılıp bedelin paylaşılması veya aynen taksim konusunda anlaşma sağlanması mümkündür. Arabuluculukta anlaşmaya varılması halinde bu anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır ve ayrıca dava açılmasına gerek kalmaz.

Arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde son tutanak düzenlenir. Bu tutanağın aslı veya onaylı sureti dava dilekçesine eklenmelidir. Tutanak eklenmeden dava açılırsa mahkeme davacıya tutanağı sunması için bir haftalık kesin süre verir; bu sürede de sunulmazsa dava usulden reddedilir.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK md. 4 gereğince, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme ise dava konusu mala göre belirlenir:

• Taşınmaz mallarda: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kesin yetkidir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez (HMK md. 12).
• Taşınır mallarda: Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ancak birden fazla davalı bulunması halinde, herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilir.
• Birden fazla taşınmaz varsa: Taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için birlikte dava açılabilir.

7. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi iki temel yöntemle gerçekleştirilir: aynen taksim ve satış yoluyla giderilme.

7.1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

TMK md. 699 uyarınca, paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamazsa hâkim, öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Aynen taksimde mal fiziksel olarak bölünerek her paydaşa ayrı bir parça verilir.

Aynen taksime karar verilebilmesi için şu şartlar aranır:

• Malın niteliği aynen bölünmeye uygun olmalıdır (örneğin arsa imar planına göre bölünebilir olmalıdır).
• Bölünme sonucu oluşacak parçaların değerinde önemli bir azalma meydana gelmemelidir.
• Taşınmazın bölünmesi imar mevzuatına uygun olmalıdır (örneğin ifraz — ayırma işlemi yapılabilmeli, belediye imar planına aykırılık bulunmamalıdır).
• Paydaşlardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunmuş olması gerekir.

Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Böylece tüm paydaşların payları oranında adil bir paylaşım gerçekleştirilmiş olur.

7.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Malın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı hallerde veya aynen taksimin önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda mahkeme, malın satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir.

Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Satış süreci satış memurluğu tarafından yürütülür. Tüm paydaşların oybirliğiyle talebi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir; aksi halde satış herkese açık şekilde yapılır.

Satış memurluğu süreci şu şekilde işler: Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından dosya satış memurluğuna tevdi edilir. Satış memuru taşınmazın ve varsa taşınır malların güncel değerini saptar, satış şartnamesini hazırlar ve taraflara tebliğ eder. Ardından satış ilanı yapılır. Açık artırmada taşınmaz için biçilen değerin en az yüzde ellisi üzerinden teklif verilmesi gerekir. Birinci artırmada talip çıkmaması veya yeterli bedele ulaşılmaması halinde ikinci artırma yapılır. Artırmaya katılmak için taşınmaza biçilen değerin yüzde 7,5'u oranında teminat gösterilmesi zorunludur.

Satış sonucunda elde edilen bedel, tapu kaydındaki payları oranında paydaşlara dağıtılır. Satış bedelinden mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve satış masrafları düşüldükten sonra kalan miktar paylaştırılır.

7.3. Aynen Taksim ve Satış Yöntemlerinin Karşılaştırması

8. Dava Süreci ve Aşamaları

Ortaklığın giderilmesi davasının genel işleyişi aşağıdaki aşamalardan oluşur:

1. Arabuluculuk başvurusu: Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.

2. Dava dilekçesinin hazırlanması ve davanın açılması: Davacı, dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesini istediği malı, tüm paydaşları ve talep ettiği paylaşma yöntemini belirtir. Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenir.

3. Tensip zaptı ve taraflara tebligat: Mahkeme dava dilekçesini inceler, eksiklik yoksa tensip zaptı düzenler ve davalılara tebligat gönderir.

4. Ön inceleme duruşması: Taraflar dinlenir, dava şartları ve ilk itirazlar incelenir. Tarafların sulh olma imkânı araştırılır.

5. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın değer tespiti ve aynen taksime uygunluğunun belirlenmesi için keşif yapılır. Fen bilirkişisi (harita mühendisi) taşınmazın bölünebilirliğini, gayrimenkul değerleme uzmanı ise güncel piyasa değerini belirler.

6. Bilirkişi raporu ve tarafların beyanları: Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir, itirazları varsa değerlendirilir.

7. Karar: Mahkeme, delilleri değerlendirerek aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

8. Satış aşaması (satışa karar verilmişse): Kararın kesinleşmesinin ardından satış memurluğu marifetiyle açık artırma yoluyla satış gerçekleştirilir.

Ortalama dava süresi 1 ila 2 yıl arasında değişmektedir. Taşınmazın bulunduğu il, mahkemelerin iş yükü, bilirkişi raporlarının süresi ve itiraz süreçleri bu süreyi etkileyen başlıca faktörlerdir.

9. Dava Masrafları ve Harçlar (2026 Güncel)

Ortaklığın giderilmesi davası maktu harçla açılır; ancak dava sonunda nispi harç alınır. 2026 yılı güncel tutarları şöyledir:

Masrafların paylaştırılması: Ortaklığın giderilmesi davasında kazanan veya kaybeden taraf yoktur; tüm taraflar davadan aynı şekilde etkilenir. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücretleri payları oranında tüm taraflara yükletilir. Her ne kadar davayı açan taraf başlangıçta harç ve masrafları ödemek zorunda kalsa da dava sonunda bu giderler paylaştırılır.

10. Avukatlık Ücreti (2026 AAÜT)

2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne (AAÜT) göre ortaklığın giderilmesi davaları için maktu vekâlet ücreti 40.000 TL olarak belirlenmiştir. Satış memurluğundaki işlemler için ek 18.000 TL vekâlet ücreti takdir edilir.

Bu ücretler asgari tutarlardır; avukatlar serbest piyasa koşullarında bu tutarların üzerinde ücret belirleyebilir. Uygulamada taşınmazın değerine ve davanın karmaşıklığına göre avukatlık ücreti değişiklik göstermektedir.

Önemli bir husus olarak, davada belirlenen vekâlet ücreti payları oranında tüm paydaşlardan tahsil edilir. Yani avukat tutmayan taraf da karşı tarafın avukatının vekâlet ücretinin kendi payına düşen kısmını ödemek zorunda kalır.

11. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı süresi yoktur. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece paydaşlardan her biri her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu, ayni hakların zamanaşımına uğramaması ilkesinin doğal bir sonucudur.

Ancak dikkat edilmesi gereken bazı süreler mevcuttur:

• TMK md. 698 uyarınca paylaşma isteme hakkı, hukuki bir işlemle (sözleşme) en çok 10 yıl süreyle sınırlandırılabilir. Bu durumda sözleşme süresi dolmadan ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
• Mahkeme kararının kesinleşmesinden itibaren satış kararının uygulanması için 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Bu süre içinde satış talep edilmezse karar icra edilemez hale gelir.
• Miras ortaklığında, mirasın açılmasından itibaren herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın paylaşma istenebilir (TMK md. 642).

12. Kanun Yolları: İstinaf ve Temyiz

Ortaklığın giderilmesi davasında verilen kararlara karşı kanun yollarına başvurulabilir.

İstinaf: Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde bölge adliye mahkemesine (istinaf) başvuru yapılabilir (HMK md. 345). İstinaf başvurusu, kararın icrasını durdurmaz; ancak taraflar satışın durdurulması için ayrıca tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı talep edebilir.

Temyiz: Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay'a temyiz başvurusu yapılabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında temyiz incelemesi Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (eski uygulamada 14. Hukuk Dairesi) tarafından yapılmaktadır.

Önemli bir husus olarak, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilen hallerde kararın kesinleşmesi beklenmeden satış işlemi başlatılamaz. Bu nedenle istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanmadan satış memurluğu aşamasına geçilemez.

13. Paydaşlıktan Çıkarma: Alternatif Bir Yol

Ortaklığın giderilmesi davasına alternatif olarak, belirli koşullarda paydaşlıktan çıkarma yoluna da başvurulabilir. TMK md. 696 uyarınca, kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da ortaklaşa kullanım için malı teslim ettiği kişinin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Paydaşlıktan çıkarma kararı verilebilmesi için şu şartlar aranır:

• Paydaşın diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi gerekir.
• Pay ve paydaş sayısına göre çoğunluk sağlayan diğer paydaşların birlikte dava açması zorunludur.
• Çıkarılan paydaşın payı, piyasa değeri üzerinden diğer paydaşlara verilir. Bedel, dava tarihindeki değer esas alınarak belirlenir (TMK md. 697).

Paydaşlıktan çıkarma ile ortaklığın giderilmesi davası arasındaki temel fark şudur: Ortaklığın giderilmesi davası tüm ortaklığı sona erdirirken, paydaşlıktan çıkarma yalnızca sorun yaratan paydaşı ortaklıktan uzaklaştırır ve diğer paydaşlar arasında mülkiyet devam eder.

14. Özel Durumlar ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

14.1. Muhdesatın (Yapı/Ağaç) Aidiyeti Sorunu

Ortaklığa konu taşınmaz üzerinde bir paydaşın yaptığı bina, ağaç dikimi veya benzeri yapılar bulunabilir. Bu durumda muhdesatın (yapının) kime ait olduğunun tespiti önem kazanır. Muhdesat aidiyeti konusunda uyuşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi davasından önce veya aynı anda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir ve bu dava bekletici mesele yapılabilir.

14.2. Taşınmaz Üzerinde İpotek veya Haciz Bulunması

Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunması ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel değildir. Satış yoluyla giderilme halinde ipotek veya haciz bedeli, satış bedelinden düşülerek ilgili alacaklıya ödenir; kalan miktar paydaşlara payları oranında dağıtılır.

14.3. Kiracının Durumu

Dava konusu taşınmazda kiracı bulunması davayı etkilemez. Satış gerçekleştiğinde yeni malik ile kiracı arasındaki ilişki genel kira hukuku kurallarına göre belirlenir.

14.4. Hisseli Satış Vaadi

Paydaşlardan biri kendi payını üçüncü bir kişiye satış vaadi sözleşmesi ile taahhüt etmişse, bu durum ortaklığın giderilmesi davasını engellemez. Satış vaadi alacaklısı davaya dahil edilmese bile dava görülebilir; ancak hak kaybını önlemek adına bu kişinin davaya müdahil olarak katılması mümkündür.

14.5. Miras Ortaklığında Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her biri, TMK md. 644 uyarınca mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Bunun yanı sıra mirasçılardan biri veya birkaçı, sulh hukuk mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de talep edebilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise miras bırakanın yerleşim yeri mahkemesi veya elbirliği mülkiyetine konu tereke mallarının bulunduğu yer mahkemesidir. Mahkemece tapu kayıtları getirtilir, elbirliği mülkiyetinin mevcudiyeti saptanır ve tüm mirasçılara duruşma gün ve saati tebliğ edilir. Mirasçılara gönderilecek davetiyede belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürmeleri ya da paylaşma davası açmaları istenir. İtiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde mahkeme, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir ve mirasçılık belgesindeki paylar esas alınarak tapu tescili yapılır.

14.6. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulu Taşınmazlar

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi farklı kurallar çerçevesinde değerlendirilir. Bağımsız bölüm tek bir malik tarafından elde tutuluyorsa zaten ferdi mülkiyet söz konusudur ve ortaklığın giderilmesi gerekmez. Ancak bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı varsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu durumda satış kararı verildiğinde, satış yalnızca ilgili bağımsız bölüme ilişkin olur; binanın tamamının satışa çıkarılması söz konusu olmaz.

14.7. İntifadan Men ve Ecrimisil Talebi

Ortaklığa konu taşınmazda paydaşlardan biri diğer paydaşları taşınmazdan fiilen yararlanmaktan men ediyorsa, dışlanan paydaş ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Kural olarak paylı mülkiyette paydaşlar birbirinden ecrimisil isteyemezler; ancak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi halinde bu mümkün hale gelir. İntifadan men koşulu, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın taşınmazdan yararlanmak istediğini davalı paydaşa bildirmesi veya fiilen engellenmesi ile gerçekleşir. Yargıtay içtihatlarına göre aşağıdaki durumlarda intifadan men koşulu aranmaz:

• Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması,
• Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere getiren bir nitelikte olması,
• Taşınmazın hasılat paylaşımına konu olması,
• Davalı paydaşın davacının payını inkar etmesi veya halin özelliğinden birlikte kullanımın mümkün olmaması.

Ecrimisil talebi, ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız olarak ayrı bir dava ile ileri sürülebilir. Ancak uygulamada ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte ecrimisil talebinin de gündeme gelmesi sık karşılaşılan bir durumdur.

14.8. Taşınmaz Üzerinde İntifa Hakkı veya Oturma Hakkı Bulunması

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine tesis edilmiş intifa hakkı veya oturma (sükna) hakkı bulunması ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel teşkil etmez. Ancak satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde taşınmaz, bu haklar tapu kaydında devam edecek şekilde satılır. Bu durum taşınmazın satış değerini olumsuz etkileyebilir.

15. İç Bağlantılı Konular

Ortaklığın giderilmesi davası, birçok hukuki konuyla doğrudan ilişkilidir:

• Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paylaşım uyuşmazlıkları hakkında detaylı bilgi için miras hukuku rehberimize bakabilirsiniz.
• Satış kararının icrası ve icra takibi süreci hakkında icra takibi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
• Kiracılı taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi sonrası tahliye süreci için tahliye davası rehberimize göz atabilirsiniz.
• Dava sonucunda ortaya çıkabilecek tazminat talepleri için tazminat davası rehberimiz yol gösterici olacaktır.
• Taşınmaz üzerindeki haksız işgal ve ecrimisil talepleri hakkında ecrimisil davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
• Tapu iptali ve tescil davaları hakkında tapu iptal ve tescil davası rehberimize göz atabilirsiniz.

16. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası ortalama 1 ila 2 yıl arasında sürmektedir. Dava süresi; taşınmazın bulunduğu ilin mahkeme yoğunluğuna, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine, taraf sayısına ve olası itirazlara göre değişkenlik gösterir. Satış aşaması da eklendiğinde toplam süre uzayabilir.

2. Bir paydaş dava açılmasını istemezse ne olur?

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların rızası aranmaz. Paydaşlardan yalnızca birinin dava açması yeterlidir. Diğer paydaşlar istese de istemese de ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Davayı istemeyen paydaşlar davalı olarak gösterilir ve davaya katılmak zorundadır.

3. Satışta paydaşların önalım (şufa) hakkı var mıdır?

Mahkeme kararıyla satışa çıkarılan mallarda TMK md. 732 kapsamındaki yasal önalım hakkı uygulanmaz. Çünkü ortaklığın giderilmesi davasında satış, paydaşın kendi iradesiyle gerçekleştirdiği bir satış değil, mahkeme kararıyla gerçekleştirilen cebri bir satıştır.

4. Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuğa başvurmadan dava açılabilir mi?

Hayır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

5. Aynen taksim her zaman mümkün müdür?

Hayır. Aynen taksim, malın fiziksel olarak bölünmeye uygun olması, bölünmenin önemli değer kaybına yol açmaması ve imar mevzuatına uygun olması şartlarına bağlıdır. Örneğin bir daire veya küçük bir arsa aynen taksime uygun olmayabilir. Bu durumda mahkeme satış yoluyla giderilmeye karar verir.

6. Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir mi?

Evet, ancak bunun için tüm paydaşların oybirliğiyle talepte bulunması gerekir. Paydaşlardan biri bile herkese açık satış isterse, satış üçüncü kişilere de açık şekilde gerçekleştirilir.

7. Miras kalan bir taşınmaz için veraset ilamı almadan ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmış olması önemlidir. Mirasçılık belgesi, tarafların kim olduğunu ve paylarını ortaya koyar. Bu belge olmadan davanın sağlıklı yürütülmesi mümkün olmayacaktır.

8. Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerindeki yapı (muhdesat) nasıl değerlendirilir?

Taşınmaz üzerinde bir paydaşın kendi imkânlarıyla yaptığı bina, ağaç dikimi veya benzeri yapılar muhdesat olarak adlandırılır. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi davasından önce veya eş zamanlı olarak muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir. Bu dava, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır. Satış yoluyla giderilme halinde muhdesat bedeli, muhdesat sahibi paydaşın payına eklenerek dağıtım yapılır.

9. Ortaklığın giderilmesi davasına karşı dava açılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında karşı dava söz konusu olmaz. Çünkü bu dava iki taraflı (çift taraflı) bir davadır; davacı ve davalı aynı hukuki sonuçtan etkilenir. Davalı taraf da ortaklığın giderilmesini istiyorsa zaten davanın amacıyla paralel bir talebi vardır; istemiyorsa dahi mahkeme şartlar oluştuğunda ortaklığın giderilmesine karar verir.

10. 7571 sayılı Kanun ile önalım (şufa) hakkında ne değişti?

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK md. 733-734 hükümlerinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Artık önalım hakkında tapu bedeli değil, mahkemece belirlenecek rayiç bedel esas alınmaktadır. Ayrıca önalım hakkının kullanılma süresi, satışın bildirilip bildirilmediğine bakılmaksızın satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl ile sınırlandırılmıştır. Bu değişiklik, ortaklığın giderilmesi davasından önce paydaşlar arasındaki pay devirlerinde önem taşımaktadır.

11. Ortaklığın giderilmesi kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurulabilir mi?

Evet. Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren 2 hafta içinde bölge adliye mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir. İstinaf mahkemesinin kararına karşı da aynı sürede Yargıtay'a temyiz başvurusu mümkündür. Satış kararının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir.

17. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek her bireyin kendi payını bağımsız olarak kullanabilmesini sağlayan etkili bir hukuki çözüm yoludur. Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda başvurulan bu dava türü, 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartına tabi olması nedeniyle dava öncesi uzlaşma çabalarının da önem kazandığı bir süreci beraberinde getirmektedir.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkında rayiç bedel esasına geçilmesi, paydaşlar arasındaki pay devirlerini ve dolayısıyla ortaklığın giderilmesi sürecini de dolaylı olarak etkilemektedir. Bu güncel mevzuat değişikliklerinin takip edilmesi, dava sürecinde hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşımaktadır.

Dava sürecinde doğru mahkemede dava açılması, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanması ve bilirkişi raporlarının dikkatli takip edilmesi başarılı bir sonuç için kritik adımlardır. Taşınmazın değeri, paydaş sayısı ve paylaşma yöntemi gibi değişkenlerin her dava için farklılık gösterebileceği unutulmamalı; somut hukuki durumunuz için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınması tavsiye edilir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 642, 644, 688-703 (paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, paylaşma)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 696-697 (paydaşlıktan çıkarma)
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 732-734 (yasal önalım hakkı)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, md. 4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi), md. 12 (taşınmazlarla ilgili davalarda kesin yetki), md. 345 (istinaf süresi)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, md. 18/B (zorunlu arabuluculuk)
• 7445 sayılı Kanun, md. 37 (ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk)
• 7571 sayılı Kanun, md. 36 (önalım hakkında rayiç bedel esasına geçiş — 25.12.2025)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (satış usulü)
• Açıklamalı-İçtihatlı-Örnekli Türk Medeni Yasası ve Uygulaması — Eşya Hukuku (TMK md. 696-699 açıklamaları)
• Açıklamalı-İçtihatlı Sulh Hukuk Davaları ve Tatbikatı — Miras Hukuku, 3. Baskı (elbirliği mülkiyetinin dönüştürülmesi)
• Akıntürk, T. — Medeni Hukuk (paylı mülkiyet ve mülkiyet türleri)
• Medeni Hukukun Temel Kavram ve Kurumları (önalım hakkı, mülkiyet türleri)

Anahtar Kelimeler: ortaklığın giderilmesi davası, izale-i şüyu davası, ortaklığın giderilmesi davası 2026, izale-i şüyu nedir, aynen taksim, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, ortaklığın giderilmesi arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi avukatlık ücreti, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi harç, miras paylaşımı davası, ortaklığın giderilmesi zamanaşımı, izale-i şüyu masrafları 2026