Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? 2026 Güncel Rehber: Şartları, Nedenleri, Zamanaşımı ve Hukuki Süreç

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde gerçek hak durumunu yansıtmayan kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan bir gayrimenkul hukuku davasıdır. Taşınmaz mülkiyetinin hukuka aykırı, usulsüz veya yolsuz olarak bir başkası adına tescil edildiği durumlarda, mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi bu dava yoluyla tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep eder. Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde şekillenen bu dava, miras hukukundan aile hukukuna, borçlar hukukundan imar hukukuna kadar pek çok alanla kesişir. Bu rehberde, tapu iptal ve tescil davasının tüm boyutlarını 2026 yılı güncel mevzuatı ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

1. Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin korunmasına yönelik bir ayni hak davasıdır. Dava, iki ayrı talebi bünyesinde barındırır: birincisi mevcut tapu kaydının iptali, ikincisi taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilidir. Bu iki talep birlikte ileri sürülür; yalnızca iptal talep edilip tescil istenmezse dava eksik kalır.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescil ile gerçekleşir. TMK md. 705 uyarınca "taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur." Bu ilkenin doğal sonucu olarak tapu sicilindeki kayıtlar büyük önem taşır. Ancak her tescil gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir. Akademik literatürde bu durum "yolsuz tescil" kavramıyla ifade edilir. Akıntürk'e göre, yolsuz tescil "bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir" (Akıntürk, Medeni Hukuk, s. 448). Hukuki sebep geçerli değilse aynî hak da geçerli surette doğmuş veya devredilmiş olmaz; bu hallerde tapu kütüğünde görünen tescil yolsuzdur (TMK md. 1024).

Yolsuz tescil halinde gerçek hak sahibi, tapuda malik görünen kişiye karşı her zaman tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir (TMK md. 1025). Uygulamada bu davaya "tapu iptal ve tescil davası" denmektedir.

2. Tapu İptal ve Tescil Davasının Sebepleri (Nedenleri)

Tapu iptal ve tescil davası farklı hukuki nedenlere dayandırılabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan nedenler şunlardır:

2.1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı halde tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir. 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal davalarının temel hukuki dayanağını oluşturur. Bu karara göre miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış olarak göstermiş ise saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatlarına göre, muris muvazaasının ispatında miras bırakanın mali durumu, satış bedelinin gerçek değere uygunluğu, taraflar arasındaki ilişki, miras bırakanın diğer mirasçılara karşı tutumu ve taşınmazın devir biçimi gibi olgular birlikte değerlendirilir. Miras bırakanın tüm mirasçılara adil bir dağıtım yapmış olması halinde muvazaadan söz edilemeyeceği kabul edilmektedir.

2.2. Hukuki Ehliyetsizlik

Tapu devrini gerçekleştiren kişinin işlem anında ayırt etme gücünden yoksun olması halinde yapılan işlem batıldır (TMK md. 15). Yaşlılık, akıl hastalığı, ağır bunama gibi sebeplerle ayırt etme gücünü kaybetmiş bir kişinin yaptığı taşınmaz devri geçersizdir ve tapu iptal ile tescil davası açılabilir. Bu tür davalarda genellikle Adli Tıp Kurumu'ndan işlem tarihindeki ehliyete ilişkin rapor alınır.

2.3. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekil, TBK md. 506 uyarınca üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin bu yükümlülüğe aykırı olarak taşınmazı kendi adına veya üçüncü bir kişiye devretmesi halinde vekâlet görevinin kötüye kullanılması söz konusu olur. Bu durumda vekâlet veren veya mirasçıları tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak taşınmazı vekil aracılığıyla devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde — yani vekilin görevini kötüye kullandığını bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması halinde — tapu iptali talep edilemez.

2.4. Sahte Vekâletname ve Belgede Sahtecilik

Tapu devir işleminin sahte vekâletname, sahte kimlik veya sahte belgeler ile gerçekleştirilmesi halinde yapılan tescil yolsuzdur. Sahtecilik nedeniyle açılan tapu iptal davalarında hukuki işlemin yokluğu söz konusu olduğundan iyiniyetli üçüncü kişi koruması uygulanmaz.

2.5. Aile Konutu Şerhi İhlali

TMK md. 194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu niteliğindeki taşınmazın diğer eşin rızası alınmadan satılması halinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenmez.

2.6. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusunun edimini yerine getirmemesi veya sözleşmenin muvazaalı olarak yapılması halinde tapu iptali istenebilir. Sözleşmenin muvazaalı olup olmadığı değerlendirilirken bakım borçlusunun fiilen bakım yapıp yapmadığı, tarafların yaşı ve sağlık durumu gibi hususlar incelenir.

2.7. Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Yoluyla Tescil

TMK md. 713 gereğince, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olan kişi, tescil davası açarak mülkiyetin adına tescilini isteyebilir. Bu dava türü, diğerlerinden farklı olarak mevcut bir tescilin iptali değil, ilk kez tescil yapılmasına yöneliktir.

2.8. İrade Sakatlıkları (Hata, Hile, İkrah)

Tapu devir işleminin yanılma (hata), aldatma (hile) veya korkutma (ikrah) sonucunda gerçekleştirilmesi halinde irade sakatlığı söz konusudur. TBK md. 30-39 hükümleri çerçevesinde iradesi sakatlanan taraf, sözleşmeyi iptal ettirerek tapu kaydının düzeltilmesini talep edebilir. İrade sakatlığı hallerinde iptal hakkı, sakatlığın öğrenilmesinden veya korkunun etkisinin ortadan kalkmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Hile nedeniyle açılan davalarda aldatmanın ispatı her türlü delille mümkündür.

2.9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici (müteahhit) inşaatı tamamlamasına rağmen arsa sahibi tapu devrini gerçekleştirmezse, yüklenici veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yargıtay uygulamasına göre, yükleniciden temlik alan kişinin tapu iptali ve tescil isteyebilmesi için arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçerli olması, yüklenicinin edimini ifa etmiş olması ve temlik işleminin geçerli bulunması gerekir. Temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahibi ve yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

2.10. İnançlı İşlem (Nam-ı Müstear)

İnançlı işlem, taşınmaz mülkiyetinin belirli bir amaçla (örneğin teminat amacıyla) geçici olarak devredilmesi ancak inanılanın taşınmazı geri devretmemesi halinde gündeme gelen bir dava sebebidir. İnançlı işlemin ispatında Yargıtay, yazılı delil veya yazılı delil başlangıcı aramaktadır. 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inançlı işlemin yazılı delille ispatlanması zorunludur.

2.11. Ketmi Verase (Mirasçılığın Gizlenmesi)

Mirasçılardan birinin veya birkaçının, mirasçılık belgesinin alınması sırasında diğer mirasçıları gizlemesi halinde ketmi verase söz konusu olur. Bu durumda gizlenen mirasçı, mirasçılık belgesi düzeltildikten sonra tapu iptal ve tescil davası açarak miras payına düşen taşınmaz hissesinin adına tescilini isteyebilir.

2.12. İmar Uygulamasından Kaynaklanan Davalar

İmar planı uygulamaları sırasında yapılan parselasyon işlemleri sonucunda mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davalarda idari işlemin hukuka aykırılığının tespiti de gerekebilir.

3. Tapu İptal ve Tescil Davasının Şartları

Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

Davacının hukuki yararı: Davayı açan kişinin tapu kaydının iptali ile mülkiyet hakkını elde edecek ya da mevcut hakkını koruyacak durumda olması gerekir.

Yolsuz tescilin varlığı: Tapu sicilindeki kaydın gerçek hukuki durumu yansıtmaması, yani yolsuz bir tescil bulunması gerekir. Tescil hukuki sebepten yoksunsa veya bağlayıcı olmayan bir işleme dayanıyorsa yolsuzdur (TMK md. 1024).

Hukuki neden: Dava dilekçesinde tapu iptalinin hangi hukuki sebebe dayandığı açıkça belirtilmelidir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması gibi nedenlerden biri veya birkaçı terditli olarak ileri sürülebilir.

Taşınmazın tapuda kayıtlı olması: Tapu iptal ve tescil davasının konusu tapuya kayıtlı taşınmazlardır. Tapusuz taşınmazlar için farklı dava yolları mevcuttur.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Taşınmazın değerine bakılmaksızın bu davalar her zaman asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme ise HMK md. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir; tarafların anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmaları mümkün değildir. Taşınmaz birden fazla ilçe sınırları içindeyse, taşınmazın herhangi bir parçasının bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

5. Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak zamanaşımı süresi yoktur. Bunun temel nedeni mülkiyet hakkının mutlak bir ayni hak olması ve süreklilik taşımasıdır. Gerçek hak sahibi, tapu sicilindeki yolsuz kaydın düzeltilmesini her zaman talep edebilir (TMK md. 1025).

Ancak bazı özel durumlarda süre sınırlaması bulunur:

Zamanaşımı bulunmamakla birlikte, davanın mümkün olan en kısa sürede açılması ispat kolaylığı ve hak kaybının önlenmesi açısından önemlidir.

6. İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması

Tapu iptal ve tescil davalarının en kritik boyutlarından biri, tapu sicilindeki kayda güvenerek taşınmazı devralan üçüncü kişinin durumudur. TMK md. 1023 uyarınca "tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." Bu ilkeye "tapu siciline güven ilkesi" denir.

Ancak iyiniyet korumasının uygulanmadığı haller mevcuttur:

• Sahtecilik halleri: Sahte vekâletname veya sahte belgeyle yapılan devirlerde iyiniyet koruması işlemez. Çünkü ortada geçerli bir hukuki işlem yoktur.
• Aile konutu şerhi: Tapuda aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.
• Tapu kaydındaki şerhler: Dava şerhi, ihtiyati tedbir gibi şerhler tapu kaydında görünüyorsa, bunları bilmediğini ileri sürmek mümkün değildir.

Akıntürk'ün ifadesiyle, güven ilkesi "tapu sicilinin hukuki durumu iyiniyetli üçüncü kişilere karşı tam ve doğru biçimde yansıttığının kesin bir karinesi"dir (Akıntürk, Medeni Hukuk, s. 448). Bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişinin tapu siciline güveni korunurken, kötüniyetli kişilerin kazanımı korunmaz.

7. Dava Harçları ve Masraflar (2026 Güncel)

Tapu iptal ve tescil davası nispi harca tabidir. 2026 yılı itibarıyla uygulanan harç oranları şöyledir:

Hesaplama Örneği:

Dava konusu taşınmazın değeri 2.000.000 TL ise:

• Nispi harç: 2.000.000 × 0,06831 = 136.620 TL
• Peşin harç (1/4): 136.620 / 4 = 34.155 TL
• Başvurma harcı: 732 TL
• Toplam başlangıç masrafı: 34.155 + 732 = 34.887 TL (+ gider avansı)

Dava sonunda haksız çıkan taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini ödemekle yükümlüdür. 2026 yılı TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre taşınmaz davalarında maktu avukatlık ücreti 45.000 TL + KDV'dir; ancak dava değeri yüksek ise bu tutar nispi olarak artabilir.

8. Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat

İspat yükü kural olarak davacıya aittir. Davacı, tapu kaydının yolsuz olduğunu ve mülkiyet hakkının kendisine ait olduğunu ispat etmelidir.

Her dava nedenine göre ispat araçları farklılık gösterir:

Muris muvazaası davalarında tanık beyanları, miras bırakanın mali durumunu gösteren belgeler, taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fark, miras bırakanın sağlık durumu ve taraflarla ilişkisi gibi deliller değerlendirilir.

Ehliyetsizlik davalarında en önemli delil, Adli Tıp Kurumu'ndan veya üniversite hastanelerinden alınan sağlık raporlarıdır. İşlem tarihinde kişinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı tıbbi kayıtlarla belirlenir.

Vekâletin kötüye kullanılması davalarında vekilin yetki sınırları, satış bedeli, vekilin kişisel menfaati ve üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılır.

Tüm tapu iptal davalarında tapu kayıtları, kadastro belgeleri, bilirkişi raporları ve keşif tutanakları yaygın olarak kullanılan delillerdir. Mahkeme gerekli gördüğünde taşınmaz üzerinde keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır.

9. Dava Süreci ve Aşamaları

Tapu iptal ve tescil davasının aşamaları genel olarak şu şekilde ilerler:

Dava dilekçesinin verilmesi: Davacı, tapu iptalinin hukuki sebebini, davalının kim olduğunu, taşınmazın tapu bilgilerini ve talebini açıkça belirten bir dilekçe ile asliye hukuk mahkemesine başvurur.

Tensip zaptı ve ön inceleme: Mahkeme, dava dilekçesini inceler ve taraflara tebligat yapar. Ön inceleme duruşmasında tarafların iddia ve savunmaları belirlenir, uyuşmazlık noktaları tespit edilir.

Tahkikat aşaması: Tanık dinleme, bilirkişi incelemesi, keşif ve belge inceleme işlemleri bu aşamada gerçekleştirilir. Tapu iptal davalarında genellikle en uzun süren aşama tahkikattır.

Karar: Mahkeme, toplanan delilleri değerlendirerek tapu iptal ve tescil talebini kabul veya reddeder.

Kanun yolları: Karara karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulabilir. Taşınmaz davaları genellikle Yargıtay 1. Hukuk Dairesi tarafından temyiz incelemesine tabi tutulur.

Tapu iptal ve tescil davaları, konunun karmaşıklığına, delil durumuna ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak ortalama 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstinaf ve temyiz süreçleri dahil edildiğinde bu süre uzayabilir.

Dava süreci hakkında ayrıntılı bilgi için İstinaf ve Temyiz Süreci rehberimize başvurabilirsiniz.

10. Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu

TMK md. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. Bu sorumluluk kusursuz sorumluluk niteliğindedir; yani devletin kusuru aranmaz. Tapu müdürlüğünün hatalı veya eksik işlem yapması sonucu zarara uğrayan kişi, doğrudan Hazine'ye karşı tazminat davası açabilir.

Devletin sorumluluğu özellikle şu hallerde gündeme gelir: tapu müdürlüğünün sahte belgeyle işlem yapması, kadastro hatalarından kaynaklanan yolsuz tesciller ve mükerrer tapuların varlığı. Devlet, ödediği tazminatı kusurlu memurlara rücu edebilir.

TMK md. 1007 kapsamındaki tazminat davasında zamanaşımı konusunda Yargıtay, bu davanın TBK md. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olduğunu kabul etmektedir. Zamanaşımı süresi, tapu iptal kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. TMK md. 1007'ye dayalı tazminat davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, davalı ise Hazine'dir (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı). Dava, zararın gerçekleştiği yer veya Hazine'nin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

11. Tapu İptal Davasında İhtiyati Tedbir

Tapu iptal ve tescil davası açılırken veya dava süresince davacı, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini veya üzerine ayni hak tesis edilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edebilir. Mahkeme, talebi uygun görürse taşınmazın devrini yasaklayan bir tedbir kararı verir ve bu karar tapu siciline şerh edilir.

HMK md. 389 uyarınca ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için uyuşmazlık konusu hakkında mevcut durumun değişmesi nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsız hale geleceğinin ya da gecikme sebebiyle bir sakıncanın veya ciddi bir zararın doğacağının yaklaşık olarak ispat edilmesi gerekir. Tapu iptal davalarında taşınmazın dava süresince başkasına satılma riski nedeniyle tedbir kararları sıklıkla verilmektedir.

12. Tapu İptal Davası ile Tenkis Davası Arasındaki Fark

Uygulamada tapu iptal ve tescil davası ile tenkis davası sıklıkla karıştırılmaktadır. İki dava türü arasındaki temel farklar şöyle özetlenebilir:

Yargıtay uygulamasına göre, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptal davası ile tenkis davası terditli olarak birlikte açılabilir. Davacı, öncelikle muvazaa nedeniyle tapu iptalini, bu talep kabul edilmezse tenkis yapılmasını isteyebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, muris muvazaası iddiasının ispat edilememesi halinde mahkemenin kendiliğinden tenkis talebini incelemesi gerektiğine hükmetmiştir.

13. Tapu İptal Davasında Arabuluculuk

2026 yılı itibarıyla tapu iptal ve tescil davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin bu davalar, doğrudan asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Ancak taraflar dilerlerse ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilir.

Arabuluculuk süreci hakkında daha fazla bilgi için Arabuluculuk Süreci ve Zorunlu Arabuluculuk rehberimize göz atabilirsiniz.

15. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tapu iptal ve tescil davası kime karşı açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde taşınmazın maliki olarak görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz birden fazla kişiye devredilmişse, son malik veya ilgili tüm taraflar davalı olarak gösterilir. Muris muvazaası davalarında davalı, miras bırakan tarafından taşınmazın devredildiği kişi veya onun mirasçılarıdır.

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

Dava süresi, davanın karmaşıklığına ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişmekle birlikte ortalama 1 ila 3 yıl arasındadır. Bilirkişi incelemesi, Adli Tıp raporu bekleme ve keşif gibi işlemler süreyi uzatabilir. İstinaf ve temyiz aşamaları dahil edildiğinde toplam süre 3-5 yılı bulabilir.

Tapu iptal davası açmak için avukat zorunlu mu?

Hukuken avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır; kişi kendi adına dava açabilir. Ancak tapu iptal ve tescil davaları teknik hukuki bilgi gerektiren karmaşık davalardır. İspat yükü, delil toplama, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi ve kanun yollarına başvuru gibi aşamalar göz önüne alındığında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması kuvvetle tavsiye edilir.

Mirasçılar tapu iptal davası açabilir mi?

Evet, mirasçılar muris muvazaası, ehliyetsizlik veya vekâletin kötüye kullanılması gibi nedenlerle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Muris muvazaası davalarında saklı pay sahibi olma şartı aranmaz; yasal ve atanmış tüm mirasçılar dava açma hakkına sahiptir. Miras hukuku ile ilgili detaylı bilgi için Miras Hukuku ve Miras Paylaşımı rehberimize başvurabilirsiniz.

Kadastro öncesi edinilmiş taşınmazlar için de tapu iptal davası açılabilir mi?

Kadastro tespiti sırasında yapılan hatalara karşı kadastro mahkemesinde 10 yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılabilir (3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 12). Bu süre geçtikten sonra genel mahkemelerde tapu iptal davası açılması gündeme gelebilir; ancak kadastro kesinleştikten sonra mülkiyet hakkına dayalı taleplerin ileri sürülüp sürülemeyeceği somut olaya göre değerlendirilir.

Tapu iptal davası hangi hallerde reddedilir?

Tapu iptal davası başlıca şu hallerde reddedilir: davacının hukuki yararının bulunmaması, ispat yetersizliği, davanın yanlış kişiye karşı açılması, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş olması (sahtecilik halleri hariç) ve sözleşmeye dayalı taleplerde zamanaşımının dolmuş olması.

Müteahhit tapuyu devretmezse ne yapılabilir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi, yüklenicinin inşaatı tamamlamasına rağmen arsa sahibinin tapu devrini gerçekleştirmemesi halinde tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davada arsa sahibi ve yüklenici birlikte davalı gösterilmelidir (zorunlu dava arkadaşlığı).

Tapu iptal davası ile tapu sicilinin düzeltilmesi davası arasındaki fark nedir?

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası (TMK md. 1027), tapu kaydındaki basit yazım hataları, ada-parsel numarası yanlışlığı veya yüzölçümü hataları gibi teknik düzeltmelere yöneliktir. Tapu iptal ve tescil davası ise mülkiyet hakkının devrine ilişkin esaslı hukuki uyuşmazlıkları kapsar. İki dava türünün konusu, kapsamı ve hukuki sonuçları birbirinden farklıdır.

Tapu iptal kararı kesinleşmeden icra edilebilir mi?

Tapu iptal ve tescil kararları, kesinleşmeden icra edilemez. Taşınmazlara ilişkin ayni hakka yönelik kararlar HMK md. 350/2 uyarınca kesinleşmeden infaz olunamaz. Kararın kesinleşmesi için istinaf ve temyiz süreçlerinin tamamlanması veya kanun yollarına başvurulmaması gerekir.

16. Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik en etkili hukuki yollardan biridir. Muris muvazaasından ehliyetsizliğe, vekâletin kötüye kullanılmasından aile konutu ihlallerine kadar pek çok hukuki sebebe dayanılarak açılabilen bu dava, tapu sicilindeki yolsuz kayıtların düzeltilmesini sağlar. Mülkiyet hakkının mutlak niteliği nedeniyle kural olarak zamanaşımına tabi olmayan bu dava türünde, iyiniyetli üçüncü kişinin korunması meselesi her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Tapu iptal ve tescil davası açmayı düşünen kişilerin, 2026 yılı güncel harç oranları ve yargılama masraflarını göz önünde bulundurarak uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alması, hem dava sürecinin etkin yönetimi hem de hak kaybının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 15, 194, 705, 713, 997-1027
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 30-39, 146, 506
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, md. 12, 350, 389
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu, md. 12
• 492 sayılı Harçlar Kanunu
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, 1/2
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 05.02.1947, 20/6
• Akıntürk, T. — Medeni Hukuk
• Akipek, J. / Akıntürk, T. — Kişiler Hukuku
• Türk Medeni Yasası ve Uygulaması (Açıklamalı – İçtihatlı – Örnekli), Eşya Hukuku / Sınırlı Ayni Haklar / Miras Hukuku ciltleri

Anahtar Kelimeler: tapu iptal ve tescil davası, tapu iptal davası nedir, tapu iptali şartları 2026, muris muvazaası tapu iptal, yolsuz tescil, tapu sicilinin düzeltilmesi, tapu iptal zamanaşımı, asliye hukuk mahkemesi tapu davası, tapu iptal harç hesaplama 2026, vekâletin kötüye kullanılması tapu, aile konutu tapu iptal, ehliyetsizlik tapu iptal, tapu iptal tescil avukat ücreti, iyiniyetli üçüncü kişi tapu, arsa payı karşılığı inşaat tapu iptal, tenkis davası farkı, irade sakatlığı tapu iptal, inançlı işlem tapu, müteahhit tapu devretmeme, TMK 1007 devlet tazminatı