Kira Hukuku Nedir? 2026 Güncel Rehber: Kira Artış Oranı, Kiracı Hakları ve Tahliye Şartları

Kira hukuku, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) en çok başvurulan alanlarından biridir. Türkiye'de milyonlarca kişiyi doğrudan ilgilendiren kira sözleşmeleri; kira artış oranı, tahliye şartları, depozito iadesi ve kiracı hakları gibi konularda sıklıkla uyuşmazlığa neden olmaktadır. Bu rehberde, 2026 yılı güncel verileriyle kira hukukunun tüm boyutlarını — kira sözleşmesinin kurulmasından fesih ve tahliyeye, kira artış oranından kira tespit davasına kadar — kapsamlı şekilde ele alıyoruz.

1. Kira Hukuku ve Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, TBK md. 299 uyarınca kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen, sürekli borç ilişkisi doğuran ve rızai (konsensüel) bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu, kira hükümlerini üç bölümde düzenlemiştir: Genel hükümler (md. 299–326), konut ve çatılı işyeri kiraları (md. 339–356) ve ürün kirası (md. 357–378). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, kiracıyı koruma amacı taşıyan emredici niteliktedir; taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine bu hükümlerden sapma yapamaz (TBK md. 346).

Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir; yazılı yapılabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapılması önemle tavsiye edilir.

2. Kira Sözleşmesinin Türleri ve Süresi

Kira sözleşmeleri sürelerine göre belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır.

Belirli süreli kira sözleşmesinde taraflar, sözleşmenin ne zaman sona ereceğini açıkça kararlaştırır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli sürenin dolmasıyla sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK md. 347). Kiraya veren ise belirli sürenin bitiminde herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdiremez.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise taraflar sözleşmenin bitiş tarihini belirlememiştir. Bu durumda sözleşme, genel hükümlerdeki fesih bildirim sürelerine uyularak sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı, her zaman yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinin varlığında fesih hakkını kullanabilir.

Kira sözleşmelerinin konusuna göre ise üç türünden söz edilir: adi kira (bir şeyin kullanılması), konut ve çatılı işyeri kirası ve ürün kirası (bir şeyin kullanılması ve ürünlerinden yararlanılması).

3. Kira Artış Oranı: 2026 Güncel Kurallar

Kira artış oranı, kiracılar ve kiraya verenler arasında en sık tartışılan konuların başında gelmektedir. TBK md. 344 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

2026 Yılı Kira Artış Oranları

Kira artış oranı hesaplanırken, kira sözleşmesinin yenilenme ayından bir önceki aya ait TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Örneğin, Nisan 2026'da yenilenecek bir kira sözleşmesi için Mart 2026 TÜFE verisi kullanılacaktır.

Hesaplama Örneği: Aylık kirası 15.000 TL olan bir konut kiracısının sözleşmesi Mart 2026'da yenilenecekse, azami kira artışı: 15.000 × %33,39 = 5.009 TL olup yeni kira bedeli en fazla 20.009 TL olabilir. Kiraya veren bu oranın üzerinde artış yapamaz; ancak taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir.

Önemli: Kira artış oranı sınırlaması yalnızca konut kiraları için değil, çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. TBK md. 344 hükmü her iki kira türünü de kapsar.

4. Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, kira tespit davası yoluyla mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi istenebilir.

TBK md. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu halde hâkim, TÜFE 12 aylık ortalama oranıyla bağlı değildir ve emsal rayiç değerlere göre kira belirleyebilir.

Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartlar söz konusudur:

• Dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı ya da bu süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) gönderilmiş olmalıdır. Aksi halde mahkemece belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.
• 7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme gereği, kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur (dava şartı arabuluculuk). Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan açılan dava, usulden reddedilir.
• Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir; tarla, arsa, taşınır mal kiraları bu kapsamda değildir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

5. Kira Uyarlama Davası (TBK md. 138)

Kira tespit davasından farklı olarak, kira uyarlama davası; sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelinin taraflardan biri için aşırı ifa güçlüğü yaratması halinde açılan davadır. Bu davanın hukuki dayanağı TBK md. 138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmüdür.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

Kira uyarlama davası açılabilmesi için dört temel koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir: Birincisi, sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir olay meydana gelmiş olmalıdır (ekonomik kriz, aşırı enflasyon, pandemi gibi). İkincisi, bu olay mevcut kira bedelini aynen ifa etmeyi borçlu için aşırı derecede zorlaştırmış olmalıdır. Üçüncüsü, olağanüstü durumun ortaya çıkmasında borçlunun kusuru bulunmamalıdır. Dördüncüsü, borçlu edimini henüz ifa etmemiş olmalı ya da ihtirazi kayıtla (hakkını saklı tutarak) ifa etmiş olmalıdır.

Kira Tespit Davası ile Farkları

Kira uyarlama davasında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyarlama davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur.

Pratik Bilgi: Kiracı, kira bedelini öderken uyarlama davası açma hakkını saklı tutmak istiyorsa, ödeme sırasında veya öncesinde kiraya verene ihtirazi kayıt bildirimi yapmalıdır. Aksi halde ödenen bedeli kabul etmiş sayılır ve uyarlama talep hakkını kaybedebilir.

6. Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı "zayıf taraf" kabul ederek önemli koruyucu hükümler getirmiştir. Kiracının başlıca hakları şunlardır:

Kiralananın kullanıma uygun teslimi: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK md. 301).

Ayıptan doğan haklar: Kiralananın önemli ayıpları varsa kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin ayıba karşı tekeffülüne ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinin indirilmesini veya sözleşmenin feshini isteyebilir (TBK md. 304–306).

Keyfi tahliyeye karşı koruma: Kiracı, sözleşme süresi dolsa dahi kanunda öngörülen tahliye sebepleri gerçekleşmediği sürece tahliye edilemez. Kiraya veren, kira sözleşmesini ancak yasal sebeplere dayanarak ve mahkeme kararıyla sona erdirebilir.

Kira artışının sınırlandırılması: Kiracı, TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşan kira artışını kabul etmek zorunda değildir (TBK md. 344).

Kiralananın devri halinde korunma: Kiralanan satılsa bile kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır. Yeni malik, ancak TBK md. 351'deki şartları sağlayarak ve yasal sürelere uyarak tahliye davası açabilir.

7. Kiraya Verenin Hakları ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin temel hakkı, kararlaştırılan kira bedelini zamanında tahsil etmektir. Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre vererek borcunu ödemesini ihtar eder. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir (TBK md. 315).

Kiraya verenin yükümlülükleri arasında kiralananın kullanıma elverişli halde teslimi, zorunlu onarımların yapılması ve kiracının kullanımına katlanma sayılabilir. Kiraya veren, kiracının yazılı rızası olmadıkça kiralananın değerini artıran yenilik ve değişiklikler yapamaz (TBK md. 320–321).

Yan giderler (aidat, ortak alan giderleri) konusunda TBK md. 303 uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, su, elektrik, doğalgaz, internet gibi kullanım giderleri kiracıya aittir. Bina bakım, tamirat ve vergi gibi giderler ise kural olarak kiraya verene aittir.

8. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Sebepleri

Kira sözleşmesinin sona ermesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sınırlı sayıda (numerus clausus) sebeple mümkündür. Bu sebepler iki ana gruba ayrılır:

7.1. Bildirim Yoluyla Sona Erme (TBK md. 347)

• Kiracının bildirimi: Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiraya verenin bildirimi: Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

7.2. Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri

a) Kiraya verenin gereksinimi (TBK md. 350): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını kanıtlayarak tahliye davası açabilir. Gereksinim samimi ve zorunlu olmalıdır.

b) Yeni malikin gereksinimi (TBK md. 351): Kiralananı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

c) Tahliye taahhüdü (TBK md. 352/1): Kiracı, kiralanana yerleştikten sonra belli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarihte tahliye etmediği takdirde kiraya veren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

d) İki haklı ihtar (TBK md. 352/2): Kiracıya bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

e) Kiracının özenle kullanma borcuna aykırılık (TBK md. 316): Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak zorundadır. Aksi halde kiraya veren, konut kiralarında 30 gün, işyeri kiralarında 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir; giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir.

9. Olağanüstü Fesih: Önemli Sebeple Sona Erme (TBK md. 331)

Kira sözleşmesinin olağan sona erme sebepleri dışında, taraflardan her biri önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi olağanüstü fesih yoluyla sona erdirebilir. TBK md. 331 uyarınca, taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Önemli sebeple fesihte dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: Öncelikle, fesih talebinde bulunan tarafın önemli sebebin oluşmasında kusuru bulunmamalıdır. İkinci olarak, önemli sebebin varlığını ispat yükü fesheden tarafa aittir. Üçüncüsü, fesih bildiriminin yasal sürelere uygun yapılması zorunludur. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü feshin parasal sonuçlarını (tazminat) karara bağlar.

TBK md. 138 ile TBK md. 331 arasındaki temel fark şudur: TBK md. 138 sözleşmenin uyarlanmasını ön plana çıkarırken, TBK md. 331 doğrudan fesih hakkı tanır. Uygulamada mahkemeler, sözleşmenin devamının mümkün olduğu hallerde öncelikle uyarlama yoluna gidilmesini, uyarlama mümkün değilse fesih hakkının kullanılmasını önermektedir.

10. Kiracının Bildirim ve Onarım Yükümlülükleri

Kiracının kira bedelini ödeme ve kiralananı özenle kullanma borcunun yanı sıra, TBK md. 317–318 uyarınca önemli bildirim ve onarım yükümlülükleri bulunmaktadır.

Ayıpların bildirilmesi (TBK md. 317): Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpları (su kaçağı, çatı akması, tesisat arızası gibi) gecikmeksizin kiraya verene bildirmek zorundadır. Bildirilmemesinden doğan zararlardan kiracı sorumludur.

Onarımlara katlanma (TBK md. 319): Kiracı, kiralananın korunması veya onarımı için gerekli olan işlere katlanmak zorundadır. Kiraya veren, bu işlerin yapılması için uygun bir süre öncesinde kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmelidir.

Zorunlu onarımlar: Kiralananın kullanımını ciddi ölçüde etkileyen zorunlu onarımlar kiraya verene aittir. Kiracı, uyarıya rağmen kiraya verenin gerekli onarımları yapmaması halinde, bunları kendisi yaptırabilir ve masrafları kira bedelinden düşebilir (TBK md. 306).

11. Kiralananın Geri Verilmesi (TBK md. 334)

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda — olağan kullanım sonucu meydana gelen eskimeler ve yıpranmalar hariç — geri vermek zorundadır (TBK md. 334). Kiracı, sözleşme süresince yaptığı değişiklikleri, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça, kiralananı eski haliyle geri vermek durumundadır.

Kiralananın geri verilmesinde uygulamada sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: Kiralananın teslim anındaki durumunun belgelenmemiş olması, olağan yıpranma ile kiracının kusurundan kaynaklanan hasarın ayırt edilmesi ve tahliye sırasında yapılacak masrafların paylaştırılması. Bu nedenle sözleşme başlangıcında tutanak düzenlenmesi ve fotoğraflarla kayıt altına alınması önerilir.

12. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi (TBK md. 312)

TBK md. 312 uyarınca taşınmaz kiralarında kiracı, kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesini isteyebilir. Şerh, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı kiracıya güçlü bir koruma sağlar. Taşınmazın satılması halinde yeni malik kira sözleşmesiyle zaten bağlıdır (TBK md. 310); ancak tapuya şerh, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracının haklarını pekiştiren önemli bir güvence mekanizmasıdır.

Şerhin avantajları arasında kiracının, taşınmazın el değiştirmesi halinde tahliye riskini azaltması ve taşınmaz üzerinde sonradan tesis edilen sınırlı ayni haklar karşısında da korunması yer alır.

13. Güvence Bedeli (Depozito) ve İadesi

Kira sözleşmelerinde sıkça uygulanan güvence bedeli (depozito) konusu TBK md. 342'de düzenlenmiştir. Buna göre:

• Güvence bedeli, üç aylık kira bedelini geçemez.
• Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalı veya bankaya depo etmelidir.
• Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından, kiraya veren 3 ay içinde kiracıya yönelik dava veya icra takibi başlatmazsa, banka güvence bedelini kiracıya iade eder.

Pratik Bilgi: Uygulamada birçok kiraya veren depozitoyu elden nakit olarak almaktadır. Bu durum TBK md. 342'ye aykırıdır. Kiracı, güvence bedelini bankaya yatırma hakkına sahiptir ve kiraya vereni bu konuda zorlayabilir.

14. Kira Sözleşmesinde Alt Kira ve Devir

TBK md. 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz (alt kira) ve kira ilişkisini devredemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira yasaktır (TBK md. 322/1).

İşyeri kiralarında ise kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira sözleşmesini devredilebilir. Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devire rıza göstermekten kaçınamaz (TBK md. 323). Devir halinde, devreden kiracı kira süresinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.

15. Kira Hukukunda Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Kira hukuku uyuşmazlıklarında dikkat edilmesi gereken önemli süreler bulunmaktadır:

16. 2026 Yılı Kira Hukuku Güncel Verileri

2026 yılında kira uyuşmazlıkları açısından güncel rakamlar şöyledir:

• Kira artış oranı tavanı (Mart 2026): %33,39 (TÜFE 12 aylık ortalama)
• Asgari ücret (2026): Net 28.075 TL, brüt 33.030 TL
• Başvurma harcı: 732 TL
• Nispi harç: Binde 68,31
• TBB avukatlık asgari ücreti (2026): Maktu 45.000 TL + KDV
• Arabuluculuk: Kira tespit ve tahliye davalarında dava şartı olarak zorunlu

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK md. 4). Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev sahibi kira artış oranının üzerinde zam yapabilir mi?

Hayır. TBK md. 344 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez. Bu oranın üzerindeki artış hükmü geçersizdir. Kiracı, yalnızca yasal oranı ödemekle yükümlüdür.

2. Kira sözleşmesi olmadan kiracı hakları geçerli midir?

Evet. Kira sözleşmesi yazılı olma zorunluluğu taşımaz; sözlü anlaşma da geçerlidir. Kontratsız kiracı da TBK'daki tüm kiracı haklarından yararlanır. Ancak ispat yükü açısından yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilir.

3. 10 yıllık kiracı evden çıkarılabilir mi?

TBK md. 347/1 uyarınca kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Dolayısıyla 10 yılın dolmasıyla kiracı doğrudan çıkarılmaz; yasal bildirim süresine uyulması gerekir.

4. Depozito ne kadar olabilir ve nasıl iade edilir?

TBK md. 342 uyarınca depozito en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir. Güvence bedeli, vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiraya veren 3 ay içinde dava veya icra takibi başlatmazsa, banka güvenceyi kiracıya iade eder.

5. Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira tespit davası, her kira yenileme döneminde açılabilir. Ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni dönem başından itibaren uygulanabilmesi için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması veya bu sürede yazılı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. 2026 itibarıyla dava öncesi arabuluculuk zorunludur.

6. Ev satılırsa kiracı çıkarılır mı?

Ev satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Kira sözleşmesi yeni malike karşı da geçerlidir. Yeni malik, ancak kendisi veya yakınları için konut/işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunup 6 ay sonra tahliye davası açabilir (TBK md. 351).

7. Kiracı kira bedelini geciktirirse ne olur?

Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre vererek ödeme yapmasını ihtar eder (TBK md. 315). Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini geç ödeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir (TBK md. 352/2).

8. Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında kira bedelinin rayiç değere göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılır (TBK md. 344). Kira uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemeyen olağanüstü durumlar (aşırı enflasyon, ekonomik kriz gibi) nedeniyle kira bedelinin çekilmez hale gelmesi halinde TBK md. 138 uyarınca açılır. Uyarlama davasını hem kiracı hem kiraya veren açabilir ve herhangi bir süre şartına tabi değildir.

9. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. TBK md. 312 uyarınca taşınmaz kiralarında kiracı, kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesini isteyebilir. Şerh, taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malike karşı kiracıya güçlü bir koruma sağlar ve özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde tavsiye edilir.

10. Kiracı, kiralananı geri verirken nelere dikkat etmelidir?

TBK md. 334 uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda — olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler ve yıpranmalar hariç — geri vermekle yükümlüdür. Kiracının kendi kusurundan kaynaklanan hasarları gidermesi gerekir. Bu nedenle kira sözleşmesi başlangıcında ve sonunda tutanak düzenleyerek kiralananın durumunun fotoğraflarla belgelenmesi önerilir.

11. Kiracı, kiralanandaki ayıpları bildirmezse ne olur?

TBK md. 317 uyarınca kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpları (su kaçağı, çatı arızası vb.) gecikmeksizin kiraya verene bildirmek zorundadır. Bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracı, bildirilmemesinden doğan zararlardan sorumlu tutulur.

18. Sonuç

Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu'nun en dinamik ve en çok tartışılan alanlarından biridir. 2026 yılında TÜFE 12 aylık ortalama orana göre belirlenen kira artış tavanı yaklaşık %33 seviyesinde seyretmektedir. Kiracılar, kanunun kendilerine tanıdığı hakları bilmeli ve özellikle kira artış sınırı, keyfi tahliyeye karşı koruma, depozito hakları ile kira uyarlama davası açma imkanından haberdar olmalıdır. Kiraya verenler ise tahliye sebeplerini, yasal bildirim sürelerini ve olağanüstü fesih koşullarını dikkatle takip etmelidir.

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (kira tespit, tahliye, uyarlama) zorunlu arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir. Kira uyuşmazlıklarında uzman bir avukattan hukuki destek almak, hem sürecin doğru yönetilmesi hem de hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

İlgili Makaleler:

• Tahliye Davası Rehberi 2026
• Arabuluculuk Rehberi 2026
• İcra Takibi Rehberi 2026
• Tazminat Davası Rehberi 2026
• Menfi Tespit Davası Rehberi 2026

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 299–326 (Genel Kira Hükümleri), md. 339–356 (Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları)
• Acar, F. — Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299–326)
• Gümüş, M.A. — Kira Sözleşmesi
• Yavuz/Acar/Özen — Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Baskı
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (7445 sayılı Kanun ile değişik)
• TÜİK TÜFE Verileri (Mart 2026)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kira Uyarlama Davası Kararları
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, md. 4 (Sulh Hukuk Mahkemesinin Görevi)

Anahtar Kelimeler: kira hukuku, kira artış oranı 2026, kira sözleşmesi, kiracı hakları, tahliye davası, kira tespit davası, kira uyarlama davası, depozito iadesi, kira artışı hesaplama, TBK kira hükümleri, ev sahibi kiracı hakları, kira sözleşmesi fesih, 10 yıllık kiracı, kira bedeli temerrüdü, güvence bedeli, konut kirası 2026, olağanüstü fesih, kira sözleşmesi tapuya şerh, kiralananın geri verilmesi, kira arabuluculuk zorunlu