Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları — 2026 Güncel Rehber: Haklar, Sorumluluklar ve Çözüm Yolları

Kat mülkiyeti, apartman ve site yaşamının hukuki temelini oluşturan ve milyonlarca vatandaşı doğrudan ilgilendiren bir mülkiyet biçimidir. Aidat ödenmemesi, ortak alanların kullanımı, yönetici seçimi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi uyuşmazlıklar günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki sorunlar arasındadır. Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde kat mülkiyetinin temel kavramlarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini, sık yaşanan uyuşmazlıkları ve 2026 yılı güncel uygulamalarını kapsamlı şekilde ele alıyoruz.

1. Kat Mülkiyeti Nedir? Hukuki Tanım ve Niteliği

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) mülkiyet hükümlerine dayanan özel bir mülkiyet türüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23/6/1965 tarihinde kabul edilmiş olup, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını düzenleyen temel mevzuattır.

Kat mülkiyeti, bir arsa üzerindeki yapının bağımsız bölümleri için ayrı ayrı mülkiyet hakkı tanırken, ortak yerlerde paylı mülkiyet ilkesini uygular. Her bağımsız bölüm sahibi (kat maliki), kendi bölümü üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahipken, ortak alanlar üzerinde arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkını kullanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, tapu sicilinin kat mülkiyeti kütüğünde ayrıca tescil edilir.

2. Kat Mülkiyetinin Kurulması ve Gerekli Belgeler

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için KMK md. 12 uyarınca aşağıdaki belgelerin tapu idaresine sunulması gerekmektedir:

• Anataşınmazın tamamını gösteren mimari proje ile her bağımsız bölümün ayrı ayrı gösterildiği proje
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı): Yapının tamamlandığını ve kullanıma uygun olduğunu gösteren belge
• Bağımsız bölümlerin değerleri ile bu değerlere göre hesaplanan arsa paylarını gösteren liste
• Yönetim planı: Anataşınmazın nasıl yönetileceğini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan belge
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi

KMK md. 10 gereğince kat mülkiyeti, tapu sicil müdürlüğüne yapılacak istem ile resmi senedin düzenlenmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ile kurulur. Kat irtifakı bulunan bir taşınmazda, yapının tamamlanmasının ardından yetkili idareden yapı kullanma izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçiş sağlanır.

3. Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark

Kat mülkiyeti ile sıkça karıştırılan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya inşaat aşamasındaki yapılarda kurulan bir haktır. İkisi arasındaki temel farklar şunlardır:

KMK md. 1 uyarınca kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve bağımsız mülkiyet hakkı olarak tanımlanmıştır. Kat irtifakı ise KMK md. 2/c gereği yapı tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilmek üzere kurulan bir irtifak hakkıdır.

4. Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Ortak Alanlar

Kat mülkiyetinin temel unsurlarını doğru anlamak, uyuşmazlıkların çözümünde kritik öneme sahiptir.

Bağımsız bölüm, tamamlanmış bir yapının başlı başına kullanılabilecek ve kat mülkiyetine konu olabilecek bölümleridir. Daire, dükkan, ofis gibi birimler bağımsız bölüm niteliğindedir.

Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerlerdir (kömürlük, depo, garaj bölümü gibi). KMK md. 6 uyarınca eklentiler bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve tapu kütüğüne şerh edilir. Eklenti üzerinde bağımsız bir mülkiyet hakkı kurulamaz; eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez veya haczedilemez.

Ortak alanlar ise KMK md. 4 kapsamında sayılan ve tüm kat maliklerinin ortaklaşa kullanımına ayrılmış yerlerdir:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolon, kiriş ve perde duvarlar
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar
• Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar
• Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar
• Kapıcı daire veya odaları
• Genel çamaşırlık, çamaşır kurutma yerleri
• Genel kömürlük ve ortak garajlar
• Çatı, dam, sığınak ve bahçe gibi alanlar

Ortak alanlar üzerinde hiçbir kat maliki münhasır kullanım hakkı iddia edemez; ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile aldığı kararla belirli ortak alanlar belirli maliklerin kullanımına tahsis edilebilir.

5. Yönetim Planı ve Hukuki Niteliği

Yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen belgedir (KMK md. 28). Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar.

Yönetim planı tapu kütüğüne tescil ve şerh edilir. Yönetim planının değiştirilmesi için KMK md. 28/3 gereğince tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. Kat mülkiyeti kurulurken düzenlenmesi zorunlu olan yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen en önemli belgedir ve uyuşmazlıklarda mahkemeler tarafından öncelikle dikkate alınır.

6. Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri

Haklar

Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde KMK md. 15 gereğince TMK'nın maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptir. Bu kapsamda bağımsız bölümünü kullanma, gelirlerinden yararlanma ve üzerinde tasarruf etme hakkına sahiptirler. Ayrıca kat malikleri kuruluna katılma, oy kullanma, yönetici seçme ve yönetimi denetleme hakları da mevcuttur.

Yükümlülükler

Kat maliklerinin başlıca yükümlülükleri şunlardır:

a) Ortak giderlere katılma yükümlülüğü (KMK md. 20): Her kat maliki, kapıcı, güvenlik, bahçıvan gibi personel giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine eşit olarak; anataşınmazın sigorta primlerine ve genel yönetim giderlerine ise arsa payı oranında katılmak zorundadır. Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, aylık yüzde beş (%5) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ortak yerlerin veya tesislerin kullanılmaması ya da bunlardan yararlanılmaya ihtiyaç bulunmaması, gider ve avans payını ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

b) Bağımsız bölümü tahsis amacına uygun kullanma (KMK md. 18): Kat malikleri, bağımsız bölümlerini yönetim planı hükümlerine ve taşınmazın tahsis amacına uygun kullanmak zorundadır. Diğer kat maliklerini rahatsız edecek faaliyetlerden kaçınmalıdırlar.

c) Anataşınmazın bakım ve korunmasına katılma (KMK md. 19): Kat malikleri, anataşınmazın bakımını, mimari durumunu ve güzelliğini korumak zorundadır. Bağımsız bölümde yapılacak tadilatların anataşınmazın genel görünümünü ve sağlamlığını etkilememesi gerekir.

d) Bağımsız bölüme girilmesine katlanma yükümlülüğü: Ortak yerlerin veya diğer bağımsız bölümlerin onarımı için zorunlu olduğu hallerde bağımsız bölüme girilmesine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır.

7. Site ve Apartman Yönetimi: Yönetici, Denetçi ve Sorumluluk

Yönetici Seçimi

KMK md. 34 uyarınca kat malikleri, anataşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anataşınmazlarda yönetici atanması zorunludur.

Yönetici, kat malikleri kurulunun salt çoğunluk kararıyla seçilir. Yönetim süresi yönetim planında belirlenebilir; belirlenmemişse bir yıldır. Yönetici tekrar seçilebilir.

Yöneticinin Görevleri

Yöneticinin temel görevleri KMK md. 35 ile belirlenmiştir. Bu görevler arasında kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak, anataşınmazın bakım ve onarımını yaptırmak, işletme projesini hazırlamak, ortak giderleri toplamak, defter tutmak ve gerektiğinde dava açmak veya icra takibi başlatmak yer alır.

Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu

KMK md. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu sorumluluk, TBK'nın vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümlerinin yöneticiye uygulanması anlamına gelir. Buna göre yönetici; özen yükümlülüğüne uygun davranmak, hesap vermek, aldığı paraları amacına uygun kullanmak ve görev süresi sonunda tüm hesap ve belgeleri yeni yöneticiye veya kat malikleri kuruluna devretmek zorundadır. Yönetici, kusurlu davranışlarından dolayı kat maliklerinin uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Denetçi

KMK md. 41 uyarınca kat malikleri kurulu, yöneticinin faaliyetlerini denetlemek üzere bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçer. Denetçi, yönetim planında veya kurulca belirlenecek zamanlarda hesapları ve işleri denetleyerek durumu bir raporla kat malikleri kuruluna bildirir.

8. Kat Malikleri Kurulu ve Karar Alma Usulü

Kat malikleri kurulu, anataşınmazın en üst karar organıdır. KMK md. 29 gereğince kurul, yılda en az bir kere toplanır. Toplantının zamanı yönetim planında belirlenir; belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanılır.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı olarak katılanların salt çoğunluğu aranır; ancak bu sayı tüm maliklerin üçte birinden az olamaz.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

KMK md. 33 uyarınca kat malikleri kurulunun kararlarına karşı, karara katılmayan veya aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak kararın iptalini isteyebilir. Toplantıya katılmamış olan kat malikleri ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir.

9. Ortak Gider ve Aidat Uyuşmazlıkları

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının büyük çoğunluğunu ortak gider ve aidat anlaşmazlıkları oluşturur.

İşletme Projesi

KMK md. 37 gereğince yönetici, her yıl anataşınmazın yönetim giderlerini karşılamak amacıyla bir işletme projesi hazırlar. İşletme projesi, tüm kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir. İtiraz halinde durum sulh hukuk mahkemesince karara bağlanır.

Ortak Gider Paylaşım Esasları

KMK md. 20 uyarınca ortak giderler iki farklı yöntemle paylaşılır:

Aidat Ödenmemesinde Yasal Süreç

Aidatını ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol şu şekildedir:

1. Gecikme tazminatı işletilmesi: Vadesinde ödenmeyen her aidat için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır (KMK md. 20). Bu oran sözleşme ile değil doğrudan kanun tarafından belirlendiğinden, ayrıca bir karar alınmasına gerek yoktur.

2. İhtar gönderilmesi: Yönetici tarafından noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla borçlu kat malikine ihtar çekilebilir.

3. İcra takibi başlatılması: Yönetici, KMK md. 35/d gereğince kat malikleri kurulunun ayrıca bir kararına gerek olmaksızın, aidat borçlusu hakkında icra takibi başlatabilir. İcra takibine yapılacak itiraz halinde itirazın iptali davası açılır.

4. Dava yolu: Sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir.

Aidat alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır (TBK md. 147). Geriye dönük olarak en fazla beş yıllık aidat borcu talep edilebilir.

Hesaplama Örneği: Aylık 2.000 TL aidat ödemesi olan bir kat malikinin 3 ay boyunca aidat ödememesi durumunda:

• Ana borç: 3 × 2.000 TL = 6.000 TL
• 1. ay gecikme tazminatı (3 aylık gecikme): 2.000 × %5 × 3 = 300 TL
• 2. ay gecikme tazminatı (2 aylık gecikme): 2.000 × %5 × 2 = 200 TL
• 3. ay gecikme tazminatı (1 aylık gecikme): 2.000 × %5 × 1 = 100 TL
• Toplam gecikme tazminatı: 600 TL
• Genel toplam: 6.600 TL

10. Bağımsız Bölümün Tahsis Amacına Aykırı Kullanımı ve Devir Yaptırımı

KMK md. 24 uyarınca, anataşınmazın kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı ve benzeri yerlerin açılması yasaktır. Aynı şekilde mesken nitelikli bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri açılamaz.

Bu yasağa aykırı olarak yapılan sözleşmeler geçersizdir (butlan yaptırımı). Kat maliklerinden herhangi biri, tahsis amacına aykırı kullanım halinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak bu durumun giderilmesini talep edebilir.

Mülkiyetin Devri Yaptırımı (KMK md. 25)

Kat mülkiyeti hukukunun en ağır yaptırımı olan mülkiyetin devri, aşağıdaki hallerde gündeme gelebilir:

• Bağımsız bölümünü sürekli olarak tahsis amacına aykırı kullanan malik
• Diğer kat maliklerinin haklarını sürekli olarak çiğneyen malik
• Anataşınmazın bakım, onarım ve giderlerine katılma yükümlülüğünü sürekli olarak yerine getirmeyen malik

Devir davası açılabilmesi için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alması gerekir. Dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, bağımsız bölümün devri için uygun bir bedel belirler ve satışa çıkarılmasına karar verir. Satış bedelinden ilgili maliklerin alacakları düşüldükten sonra kalan tutar bağımsız bölüm malikine ödenir.

11. Ortak Alanlara Müdahale, El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, ortak alanlara yapılan izinsiz müdahalelerdir. Merdiven boşluğuna ayakkabılık koyma, balkon kapatma, çatı katına çıkma yapma, bahçeyi kapatma gibi işlemler buna örnek gösterilebilir.

KMK md. 19/2 gereğince kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz; mevcut durumu değiştiremez. Ortak yerlerin düzgün ve amacına uygun şekilde kullanılması, bakımı ve korunması bütün kat maliklerinin sorumluluğundadır.

Ortak alana yapılan izinsiz müdahalenin kaldırılması (müdahalenin men'i) için herhangi bir kat maliki, sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Yargıtay, ortak alanlarda oy birliği veya çoğunluk kararı olmadan yapılan her türlü izinsiz müdahalenin diğer kat maliklerinden herhangi birinin talebi üzerine derhal kaldırılması gerektiğine istikrarlı biçimde hükmetmektedir.

Ortak Alan İşgalinde Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ortak alanları izinsiz olarak işgal eden veya kendi nam ve hesabına kullanan kat malikinden, diğer kat malikleri ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil, zilyet olmayan malikin, malını haksız olarak işgal eden kişiden talep edebileceği bir tazminat türüdür. Ortak alanların bir kat maliki tarafından kiraya verilmesi halinde elde edilen kira gelirinin diğer maliklere arsa payları oranında paylaştırılması gerekir. Bu paylaştırma yapılmazsa diğer malikler ecrimisil davası açabilir. Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi 5 yıldır.

12. Yenilik, İlaveler ve Engelli Erişilebilirliği

Faydalı Yenilik ve İlaveler (KMK md. 42)

Kat malikleri, anataşınmazın ortak yerlerinde yapılacak faydalı yenilik ve ilavelere, arsa payı çoğunluğu ile karar verebilir. Bu kapsamda asansör yapılması, otopark düzenlemesi, güvenlik kamerası kurulması gibi yenilikler değerlendirilebilir. Ancak yapılacak yeniliğin faydalı olduğunun ve masrafın çok yüksek olmadığının kabul edilmesi gerekir. Çok masraflı ve lüks nitelikteki yenilikler için oy birliği aranır.

Engelli Erişilebilirliği İçin Proje Tadili

KMK md. 42/2 uyarınca engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden, ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılabilir. İlgili merciler bu talepleri en geç altı ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Bu düzenleme, engelli bireylerin konut hakkını güvence altına almayı amaçlamakta olup rampa yapımı, asansör montajı veya kapı genişletmesi gibi erişilebilirlik düzenlemelerini kapsamaktadır.

13. Apartman ve Site Personeli Çalıştırılması

Apartman ve sitelerde kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan, temizlik personeli gibi çalışanların istihdamı sıkça karşılaşılan bir konudur. Bu çalışanlar 4857 sayılı İş Kanunu hükümlerine tabidir.

Personel istihdamında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• İşveren sıfatı: Kat malikleri adına yönetici, işveren vekili sıfatıyla iş sözleşmesi yapar. Asıl işveren kat malikleri topluluğudur.
• SGK bildirimi: Çalışanların Sosyal Güvenlik Kurumuna bildirimi zorunludur. Bildirim yapılmaması halinde kat malikleri müşterek ve müteselsil sorumludur.
• Kapıcı konutu: KMK md. 4 gereğince kapıcı dairesi ortak yer niteliğindedir. Kapıcılık görevi sona erdiğinde kapıcı konutun tahliye edilmesi gerekir.
• Kıdem ve ihbar tazminatı: Personelin iş sözleşmesinin sona ermesi halinde kıdem ve ihbar tazminatı yükümlülükleri, tüm kat maliklerine eşit olarak yansıtılır (KMK md. 20).
• Asgari ücret: Çalışanlara en az asgari ücret ödenmesi zorunludur.

14. Toplu Yapılarda (Sitelerde) Özel Düzenlemeler

KMK md. 66-74 arasında düzenlenen toplu yapı hükümleri, birden fazla bağımsız bölümü içeren blokların yer aldığı site tipi yapılaşmalar için özel kurallar içerir.

Toplu yapılarda yönetim üç kademeli olarak düzenlenmiştir:

1. Blok kat malikleri kurulu: Her bloğun kendi ortak giderleri ve yönetimi için karar alır.
2. Ada kat malikleri kurulu: Birden fazla bloğun ortak tesisleri ve alanları için karar alır.
3. Toplu yapı kat malikleri kurulu: Tüm toplu yapıyı ilgilendiren konularda karar alır.

Toplu yapılarda ortak giderler blok bazında ve site genelinde ayrı ayrı hesaplanır. Site genelindeki ortak tesislerin (havuz, spor salonu, güvenlik, çevre düzenlemesi vb.) giderleri tüm kat maliklerine arsa payı oranında yansıtılır.

15. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B kapsamında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir.

Bu düzenleme kapsamında aidat alacağı, ortak gider paylaşımı, ortak alan kullanımı, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve yönetim uyuşmazlıkları dahil olmak üzere KMK'dan doğan tüm uyuşmazlıklar için önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Arabuluculuk süreci: Başvuru tarihinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır. Tarafların anlaşması halinde düzenlenen anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belge haline getirilir. Anlaşma sağlanamazsa, taraflar sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkına sahiptir.

16. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile 2026 Yılı Harçları

Kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK md. 43). Yetkili mahkeme ise anataşınmazın veya toplu yapının bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir ve taraflarca değiştirilemez.

2026 yılı itibarıyla kat mülkiyeti davalarında uygulanacak başlıca harçlar:

Dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmış olması zorunlu olduğundan, arabuluculuk tutanağının (anlaşamama tutanağı) dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir.

17. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti aşağıdaki hallerde sona erer:

• Anataşınmazın tamamen yıkılması veya harap olması (KMK md. 47): Anataşınmaz kamulaştırılır veya tamamen harap olursa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Harap olan anataşınmazın arsası üzerinde kat maliklerinin paylı mülkiyet hakkı devam eder.
• Anataşınmazın arsasının bölünmesi
• Kat maliklerinin oy birliği ile karar alması
• Kamulaştırma: Kamulaştırma halinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir.

Ayrıca KMK md. 48 uyarınca, anataşınmazın onarımı mümkün olduğu halde kat malikleri onarım giderlerini karşılamak istemezlerse, en az yarısının onarıma karar vermesiyle onarım gerçekleştirilebilir ve giderlere katılmayan maliklerin payları ipotekle teminat altına alınır.

18. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kiracı apartman aidatını ödemek zorunda mı?

KMK md. 22 uyarınca kat malikinin borcu için bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kişiye de başvurulabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekte olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Asıl sorumluluk kat malikindedir; kiracı ancak tali (ikincil) olarak sorumlu tutulabilir.

Soru 2: Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Toplantıya katılıp karara muhalif kalan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır (KMK md. 33). Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır.

Soru 3: Yönetici aidat borcum için doğrudan icra takibi başlatabilir mi?

Evet. KMK md. 35/d gereğince yönetici, kat malikleri kurulunun ayrıca bir karar almasına gerek kalmaksızın aidat borçlusu hakkında icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Soru 4: Komşum ortak alana (merdiven boşluğuna) eşya koyuyor, ne yapabilirim?

Ortak alanlara izinsiz müdahale halinde önce yöneticiye yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Sorun çözülmezse arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin men'i davası açılabilir. Her kat maliki bu davayı tek başına açma hakkına sahiptir.

Soru 5: Apartmanda dairesini işyeri olarak kullanan kat malikine karşı ne yapılabilir?

Tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün ticari amaçla kullanılması KMK md. 24 gereği yasaktır. Diğer kat malikleri, sulh hukuk mahkemesinde tahsis amacına aykırı kullanımın durdurulmasını talep edebilir. Sürekli aykırılık halinde KMK md. 25 uyarınca bağımsız bölümün mülkiyetinin devri dahi istenebilir.

Soru 6: Aidat gecikme tazminatı oranı değiştirilebilir mi?

Hayır. KMK md. 20'de belirlenen aylık %5 gecikme tazminatı oranı emredici bir kanun hükmüdür. Kat malikleri kurulu kararıyla bu oranın artırılması veya azaltılması mümkün değildir.

Soru 7: Site yönetimi ceza kesebilir mi?

Site yönetimi, kat maliklerine doğrudan para cezası kesme yetkisine sahip değildir. Yönetim planında düzenlenen yaptırımlar uygulanabilir, ancak bunlar ancak yönetim planında açıkça öngörülmüş olmalıdır. Para cezası niteliğindeki düzenlemeler tartışmalı olup mahkemece iptal edilebilir.

Soru 8: Engelli kat maliki olarak binaya rampa yaptırabilir miyim?

Evet. KMK md. 42 uyarınca engellilerin yaşamı için zorunlu olan proje tadilatları, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Kat malikleri kurulu üç ay içinde toplanmazsa veya talebi reddederse, bina güvenliğini tehlikeye sokmadığını gösteren komisyon raporuna dayanılarak ilgili belediyeden alınacak proje onayıyla tadilat yapılabilir.

Soru 9: Yönetici hesap vermezse ne yapılabilir?

KMK md. 38 gereğince yönetici, vekil gibi sorumlu olduğundan hesap verme yükümlülüğü bulunmaktadır. Hesap vermeyen yöneticiye karşı öncelikle arabuluculuğa başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde hesap verme davası açılabilir. Ayrıca kat malikleri kurulunda güvensizlik oyu ile yöneticinin görevden alınması mümkündür.

19. Sonuç

Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları, Türkiye'de apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte giderek artan ve milyonlarca vatandaşı doğrudan etkileyen hukuki sorunlardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, yönetim organlarının görev ve yetkilerini ve uyuşmazlık çözüm mekanizmalarını detaylı biçimde düzenlemektedir. 2023 yılında getirilen zorunlu arabuluculuk şartı, bu alandaki dava yükünü azaltmayı ve taraflar arasında uzlaşmayı teşvik etmeyi amaçlamaktadır.

Aidat ödenmemesi, ortak alan ihlalleri veya yönetim kararlarına itiraz gibi durumlarda hak kaybı yaşamamak için kanuni sürelere dikkat edilmesi, öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulması ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 1, 2, 4, 6, 10, 12, 15, 18, 19, 20, 22, 24, 25, 28, 29, 33, 34, 35, 37, 38, 41, 42, 43, 47, 48, 66-74
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 717, 704, 1001
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 147
• 4857 sayılı İş Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, md. 18/B
• Akıntürk, T. — Medeni Hukuk (Eşya Hukuku bölümü)
• Türk Medeni Yasası ve Uygulaması — Eşya Hukuku (İçtihatlı-Örnekli)
• İcra İnkar Tazminatı — Yüksek Yargı Kararları
• Sosyal Güvenlik Denetmenliği — İşçi Hakları ile Emek Piyasası
• Acar, F. — Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-326)

Anahtar Kelimeler: kat mülkiyeti nedir, kat mülkiyeti kanunu, site yönetimi uyuşmazlıkları, apartman aidat ödenmemesi, kat malikleri kurulu kararı iptali, ortak alan kullanımı, KMK 2026, aidat gecikme tazminatı, zorunlu arabuluculuk kat mülkiyeti, bağımsız bölüm tahsis amacı, toplu yapı yönetimi, kat mülkiyeti dava, site yönetici görevleri, kat irtifakı farkı, yönetim planı değişikliği, engelli erişilebilirlik kat mülkiyeti, ecrimisil ortak alan, apartman kapıcı hakları, kat mülkiyeti kurulması