Kira Artış Oranı ve Kiracı Tahliye Davası — 2026 Güncel Rehber

Kira artış oranı ve kiracı tahliye davası, Türkiye'de ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularının başında gelmektedir. Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde kira bedellerinin ne kadar artırılabileceği, hangi durumlarda kiracının tahliye edilebileceği ve bu süreçlerde uyulması gereken yasal prosedürler hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından büyük önem taşımaktadır. Bu rehberde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kira artış oranının hesaplanması, kira tespit davası, tahliye sebepleri ve dava süreçleri 2026 yılı güncel verileriyle ele alınmaktadır.

1. Kira Artış Oranının Hukuki Dayanağı

Kira artış oranı, TBK md. 344 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma bulunmuyorsa, kira bedeli hakim tarafından TÜFE oranını geçmemek üzere kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü emredici bir hüküm niteliğindedir. Taraflar sözleşmeyle dahi bu sınırın üzerinde bir artış kararlaştırsalar, TÜFE oranını aşan kısım geçersiz sayılır ve kiracı yalnızca yasal sınır kadar artış ödemekle yükümlüdür.

Kira Hukuku Şerhi'nde ACAR'ın belirttiği üzere, kira bedeli kavramı TBK'nın özel bölümünde düzenlenmiş olup kiracının asli edim yükümlülüğünü oluşturmaktadır. Kira bedelinin belirlenmesinde ve artırılmasında kanun koyucu, kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimsemiştir.

2. TÜFE Kira Artış Oranı Hesaplama (2026)

Kira artış oranı hesaplamasında TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Hesaplama, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE verisine göre yapılır.

2026 Yılı TÜFE Kira Artış Oranları

Hesaplama Örneği

Sözleşmesi Mart 2026'da yenilenen bir kiracı için:

Mevcut kira bedeli: 20.000 TL Uygulanacak TÜFE oranı (Şubat 2026): %33,98 Artış tutarı: 20.000 × 0,3398 = 6.796 TL Yeni kira bedeli: 20.000 + 6.796 = 26.796 TL

Ev sahibi bu orana eşit veya daha düşük bir oran uygulayabilir; ancak %33,98'in üzerinde bir artış talep etme hakkı bulunmamaktadır.

3. Geçici %25 Kira Artış Tavanı ve Sonrası

11 Haziran 2022 tarihinde 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarına geçici bir düzenleme getirilmiş ve kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sınırlama yalnızca konut kiraları için geçerliydi; işyeri kiraları TÜFE oranına tabi olmaya devam etmişti.

Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren konut kiraları da dahil olmak üzere tüm kira sözleşmelerinde yapılabilecek maksimum artış oranı, TBK md. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalaması ile belirlenmektedir. 2026 yılı itibarıyla herhangi bir sabit tavan uygulaması bulunmamaktadır.

4. Kira Tespit Davası (TBK md. 344/3 ve md. 345)

Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması halinde, kira bedeli artık yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz. TBK md. 344/3 uyarınca, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenebilir.

Hakimin Dikkate Aldığı Kriterler

Kira tespit davasında hakim, TÜFE oranının yanı sıra şu unsurları değerlendirir:

• Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
• Taşınmazın fiziksel durumu, konumu ve özellikleri
• Hakkaniyet ilkesi — uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar lehine genellikle rayiç bedelden %5–20 arası indirim (hakkaniyet indirimi) uygulanır

Dava Açma Süresi ve Şartları (TBK md. 345)

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için iki yol vardır:

1. Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması
2. Kiraya verenin, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması — bu durumda dava, yeni kira yılının son gününe kadar açılabilir

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava süresi ortalama 6 ila 12 ay arasında değişmektedir.

5. Konut ve İşyeri Kiralarında Artış Farkları

Her iki kira türü de TBK'nın "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı altında düzenlenen emredici hükümlere tabidir. Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

6. Kiracı Tahliye Sebepleri ve Dava Türleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini belirli ve sınırlı sebeplere bağlamıştır. Bu sebepler dışında kiracı tahliye edilemez. Tahliye sebepleri ikiye ayrılır: kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler.

6.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

a) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/1): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi doğması halinde tahliye davası açabilir. Yargıtay içtihatlarına göre bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır.

b) Yeniden İnşa ve İmar (TBK md. 350/2): Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.

c) Yeni Malikin Gereksinimi (TBK md. 351): Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra açacağı dava ile kiracıyı tahliye edebilir. Alternatif olarak yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde de dava açabilir.

6.2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

a) Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK md. 352/1): Kiracının, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, bu tarihte boşaltma gerçekleşmezse kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

b) İki Haklı İhtar (TBK md. 352/2): Kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.

c) Kiracının Aynı İlçede Konutu Bulunması (TBK md. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.

7. On Yıllık Uzama Süresi ve Bildirimli Fesih (TBK md. 347)

TBK md. 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu hüküm, kiracının süresiz olarak taşınmazda kalmasını engelleyen önemli bir düzenlemedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

8. Tahliye Davasında Süreç ve Usul

8.1. Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira tespit ve tahliye davaları dahil) dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Bu zorunluluk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen hükümlerle getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava yoluna başvurulabilir.

8.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İcra yoluyla tahliye halinde ise icra müdürlüğüne başvurulur.

8.3. Dava Açma Süreleri Özet Tablosu

8.4. Dava Süresi

Tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne ve delil durumuna bağlı olarak ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürmektedir. İstinaf aşamasıyla birlikte bu süre 2 yılı aşabilir.

9. Kira Artışına İtiraz ve Kiracının Hakları

Kiracı, ev sahibinin TÜFE oranının üzerinde kira artışı talep etmesi halinde buna uymak zorunda değildir. Kiracının başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

• Fazla ödenen kiranın iadesi: Kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edebilir.
• Kira tespit davası açma hakkı: Kiracı da kira bedelinin tespitini talep edebilir; bu hak yalnızca kiraya verene ait değildir.
• Sözleşmenin feshinden korunma: Kira bedelini düzenli ödeyen kiracı, yalnızca kira artış oranını kabul etmediği gerekçesiyle tahliye edilemez.

Kiracının dikkat etmesi gereken en önemli husus, kira bedelini hiçbir koşulda ödenmemiş bırakmamasıdır. Kira bedelini ödememek, iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeye zemin hazırlayabilir. İhtilaflı durumlarda kiracı, eski kira bedelini ödemeye devam ederek hukuki süreci başlatmalıdır.

10. Tahliye Taahhüdünde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye taahhüdü, uygulamada en sık karşılaşılan ve en çok uyuşmazlık doğuran tahliye sebeplerinden biridir. TBK md. 352/1 uyarınca geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları şunlardır:

• Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır (kiralama sözleşmesiyle aynı tarihli taahhütler geçersizdir)
• Yazılı olmalıdır
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir
• Kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır

Yargıtay, sözleşme tarihiyle aynı tarihli tahliye taahhütlerini kiracının iradesinin serbest olmadığı gerekçesiyle geçersiz saymaktadır. Taahhüt tarihinin sözleşme tarihinden sonraki bir tarih olması gerekmektedir.

11. İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi

Tahliye davası dışında, belirli durumlarda kiracının icra yoluyla da tahliyesi mümkündür:

a) Kira Borcunu Ödememe Nedeniyle (İİK md. 269): Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için kiracıya ödeme emri gönderebilir. Kiracıya konut kiralarında 30 gün, işyeri kiralarında ise 30 gün süre verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa veya itiraz edilmezse tahliye kararı alınabilir.

b) Tahliye Taahhüdüne Dayanan İcra (İİK md. 272): Yazılı tahliye taahhüdü bulunan kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren icra müdürlüğüne başvurarak doğrudan tahliye takibi başlatabilir.

12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira artış oranı 2026'da ne kadar?

2026 yılında kira artış oranı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Örneğin Mart 2026'da yenilenen kira sözleşmesinde Şubat 2026 TÜFE oranı olan %33,98, Nisan 2026'da yenilenen sözleşmede ise Mart 2026 TÜFE oranı olan %33,39 uygulanır. Oran aylık olarak değişmekte olup TÜİK verileri esas alınmaktadır.

2. Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde zam yapabilir mi?

Hayır. TBK md. 344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu sınırı aşan anlaşmalar geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal sınır kadar artış ödemekle yükümlüdür. Ancak kira sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa, kiraya veren kira tespit davası açarak emsal bedel üzerinden yeniden belirleme talep edebilir.

3. Kiracı ne zaman tahliye edilebilir?

Kiracı ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle tahliye edilebilir: ihtiyaç (TBK md. 350), yeni malik gereksinimi (TBK md. 351), tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kiracının aynı ilçede konutu bulunması (TBK md. 352), yeniden inşa ve imar (TBK md. 350/2) ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK md. 347). Bunlar dışında ev sahibi, kiracıyı tek taraflı olarak çıkaramaz.

4. Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beş yılını doldurmasının ardından her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir (TBK md. 345).

5. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye ve kira tespit davaları dahil) dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

6. 10 yıllık kiracıyı çıkarabilir miyim?

Evet. TBK md. 347 uyarınca, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme birer yıl daha uzamaya devam eder.

13. Sonuç

Kira artış oranı ve kiracı tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümleri çerçevesinde sıkı kurallara bağlanmıştır. 2026 yılında geçici %25 tavan uygulamasının sona ermesiyle birlikte kira artışları TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmekte olup bu oran Mart 2026 itibarıyla %33,39 düzeyindedir. Kira tespit davası ise beş yılı dolduran sözleşmelerde emsal bedel üzerinden yeniden belirleme imkanı sunmaktadır.

Tahliye davalarında ise kiraya verenin TBK'da sayılan sınırlı sebeplerden birine dayanması, arabuluculuğa başvurması ve kanuni sürelere uyması zorunludur. Hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için hukuki süreçlerin doğru takip edilmesi ve gerektiğinde uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 299-356 (Kira Sözleşmesi hükümleri)
• TBK md. 344 (Kira bedelinin belirlenmesi), md. 345 (Dava açma süresi ve kararın etkisi)
• TBK md. 347 (Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi)
• TBK md. 350 (Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye)
• TBK md. 351 (Yeni malikin gereksinimi)
• TBK md. 352 (Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye)
• Acar, F. — Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, md. 269, 272
• TÜİK — TÜFE 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranları (2025-2026)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Anahtar Kelimeler: kira artış oranı 2026, kiracı tahliye davası, kira artış hesaplama, TÜFE kira zammı, kira tespit davası, tahliye sebepleri, TBK 344, TBK 350, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, yeni malik tahliye, 10 yıllık kiracı tahliye, kira artış oranı hesaplama 2026, zorunlu arabuluculuk kira